Analisis Pasar Properti BSD Junction

  • Published on
    04-Jul-2015

  • View
    465

  • Download
    15

Embed Size (px)

Transcript

<p>KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA TANGERANG</p> <p>TUGAS MANAJEMEN PROPERTI ANALISIS PASAR PROPERTI PUSAT PERBELANJAAN BSD JUNCTION</p> <p>Oleh: Kelompok IV</p> <p>No. 1. 7. 17. 19. 21. 22. 28. 29.</p> <p>Nama Achprizar Greheta Dany Setiyawan Happy Bayu Prayudatama M. Arief Bukhari Saraan Priyan Mardya Kusuma Ricko Pratama Trian Ferianto Yuli ardiansyah</p> <p>NPM 08330004884 08330004912 08330004972 08330004958 08330004972 08330004977 08330005000 08330005008</p> <p>Mahasiswa Program Diploma III Keuangan Spesialisai Penilai/PBB Tahun 2011</p> <p>DEFINISI PROPERTI (PROPERTY PRODUCTIVITY ANALYSIS)</p> <p>A. FISIK Kecamatan serpong terletak pada lahan dataran dengan ketinggian topografi antara 15 dpl hingga 21 dpl. Di bagian utara kecamatan umumnya ketinggian lahan berkisar antara 15 hingga 16 meter sedangkan di bagian tengah berkisar antara 16-17 meter dan di bagian selatan ketinggian lahan berkisar antara 18 hingga 21 meter dpl. Berdasarkan analisis terhadap kondisi topografi tersebut, Kecamatan serpong memiliki kemiringan lereng kurang dari 5 %, berdasarkan kriteria dari Maberry kemiringan lahan kurang dari 5% tersebut cukup sesuai bagi pengembangan permukiman dan perkotaan. Di samping memiliki kesesuaian secara topografis, Kecamatan serpong juga cukup sesuai dikembangkan sebagai kawasan perkotaan ditinjau dari jenis tanah yang umumnya adalah latosol, podsolik merah kuning dan andosol. Jenis tanah tersebut umumnya cukup permebel dan stabil, sehingga cukup baik dalam meresapkan air hujan dan memiliki kestabilan dalam pondasi bangunan. Properti berada di atas tanah seluas 21.305 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut adalah sebagai berikut: Bentuk tanah Kontur tanah Ketinggian dari jalan Jenis hak kepemilikan Nomor Sertifikat : tidak beraturan : rata : rata dengan jalan sekitarnya : Hak Guna Bangunan : HGB 28.04.05.16.3.03773 dan HGB 28.04.05.16.3.03774 Tahun Pembangunan Luas struktur Jumlah lantai Konstruksi Dinding Atap Lantai Kondisi Listrik : 2006 : 55.268 m2 : 6 lantai, 1 basement : Beton bertulang : gypsum lokal : Beton : Keramik : Baik : 5540 KW</p> <p>1</p> <p>Luas Perkerasan</p> <p>: 9255 m</p> <p>Utilitas dan Sarana Pelengkap Bangunan Uraian Air Conditioner Split Central Keterangan 17 Unit 0 Unit 0 saluran 6 lantai 0 Buah 17 buah 6 Buah Keterangan 72 Buah 2 Buah 3 Unit 2 Unit 1 Unit 6 Lantai 6 lantai 24 Unit</p> <p>PABX Sound System Intercom Alarm Pemadam Kebakaran Hidrant Uraian Sprinkler Reservoir Genset Lift Penumpang Barang Penangkal Petir Pengolah Limbah Escalator (lebar &lt; 0,80m)</p> <p>2</p> <p>B. LEGAL DAN REGULASI Butir-butir kepemilikan yang kami peroleh dari properti yang bersangkutan antara lain: Nama Pemilik Jenis Hak Tahun Perolehan Hak Berakhirnya Hak Kontraktor IMB Peruntukan Luas Tanah Luas Bangunan Alamat Properti : PT. SUPRA VERITAS : Hak Guna Bangunan : 2005 : 2025 : Perusahaan Perumahan (PP) : No. IMB 6441/111-2-DBP/2005 : Non hunian : 21.305 m2 : 55.268 m2, terdiri dari bangunan berlantai 6 : Jl. Raya Pahlawan Seribu, kelurahan Lengkong Wetan, keca matan Jenis Penggunaan : Komersial Serpong, Tanggerang Selatan, Banten</p> <p>C. LOKASI Kecamatan serpong berada di wilayah kota tangerang selatan. Kecamatan Serpong diharapkan dapat menjadi tempat tinggal yang nyaman bagi penduduk setempat ataupun para komuter yang bekerja di Jakarta. Struktur kegiatan yang akan dikembangkan di Kecamatan Serpong berdasarkan arahan revisi RTRW Kota Tangerang Tahun 2000-2010 adalah sebagai pusat bisnis dan perumahan. Kecamatan Serpong mepunyai kecenderungan pola perkembangan yang memusat pada suatu daerah. Oleh karena itu, konsep pengembangan tata ruang wilayah disusun menggunakan konsep multy nucleid yang akan mengarahkan perkembangan lebih merata dan tidak terpusat. Dengan perkembangan kegiatan perdagangan yang demikian kuat di Koridor Jalan Pahlawan Seribu menyebabkan Kecamatan serpong memiliki pusat kegiatan yang cenderung memita di sepanjang jaringan jalan utama, kondisi tersebut tentu akan menimbulkan permasalahan lalu lintas karena penduduk akan berorientasi ke jalan-jalan utama, oleh karena itu pusat-pusat kegiatan perlu diarahkan lebih ke "dalam" kecamatan yaitu di pusat-pusat Blok Permukiman. Dengan demikian diperlukan pengembangan 14 sub pusat pengembangan dengan kegiatan utama perdagangan skala lingkungan serta kegiatan sosial skala lingkungan seperti pendidikan, olah raga, taman rekreasi, kesehatan, dsb.</p> <p>3</p> <p>Terdapat kecenderungan perkembangan kegiatan jasa dan perdagangan yang sangat kuat di jalan Pahlawan Seribu, oleh karena itu kedua koridor jalan tersebut dapat diarahkan sebagai lokasi kegiatan jasa perdagangan dengan pengaturan tata bangunan dan landscape yang memadai.</p> <p>D. HARAPAN PASAR (MARKET APPEAL ATTRIBUTES ) Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki kaidah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial dan pusat bisnis.</p> <p>4</p> <p>PENGGUNA PROPERTI</p> <p>A. KONSEP AREA PASAR (MARKET AREA ) (1) Konsep jarak tempuh (Time-Distance ) Properti pusat perbelanjaan ini terletak tepat di sisi Jalan Pahlawan Seribu sehingga aksesibilitas dari dan ke lokasi properti ini tergolong mudah yaitu dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun kendaraan umum seperti mikrolet, taxi, dan bus umum. Sarana jalan raya di depan property ini adalah cukup lebar dan arus lalu lintas satu arah sehingga arus keluar masuk kawasan objek pajak cukup mudah dan lancar. Terdapat 2 ruas jalan Tol menuju BSD City yaitu: 1. Jalan Tol Jakarta-Tangerang dari Jakarta melalui simpang susun Tomang kemudian keluar Tangerang pada Km. 18. 2. Jalan Tol Bintaro Serpong Jalan tol ini terhubung dengan Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta JORR dan pada ujungnya terdapat 2 pintu keluar menuju BSD City yaitu Lingkar Barat (km 12) dan Lingkar Timur BSD(km 10).</p> <p>Selain itu dengan menggunakan transportasi umum, BSD city juga dapat di akses dengan menggunakan : 1. Shuttle Bus / Feeder Busway. Dengan 3 route BSD-Ratu Plaza(Senayan), BSD-Mangga Dua(Kota), dan BSD-Harmoni ketiganya tujuan Jakarta yang berhenti di Terminal Bus Shuttle di BSD City. 2. Kereta Api. Terdapat 1 kereta api ekspress AC, 1 kereta api ekonomi AC dan beberapa Kereta api ekonomi non AC yang berhenti pada stasiun Rawa Buntu di BSD City. 3. Angkutan Kota (ANGKOT) dari kota-kota sekitarnya seperti Pamulang, Ciputat, Tangerang, Serpong, Karawaci,Parung dan Bogor yang berhenti di Terminal Angkutan Kota BSD City. Dilihat dari jangkauan layanannya, properti pusat perbelanjaan ini termasuk regional shopping center yang dapat melayani pengunjung sampai 500.000 orang dengan 2 atau lebih penyewa utama, memiliki lebih dari 80 toko dan memiliki area parkir yang cukup luas dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas</p> <p>5</p> <p>yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki kaedah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial dan fasilitas umum yang tersedia pada kawasan tersebut meliputi penerangan, air bersih, jaringan telpon, angkutan umum, rumah sakit, sekolah, rumah ibadah, fasilitas rekreasi ocean park.</p> <p>(2) Area yang relatif sama dengan properti pengganti yang cenderung berfungsi sebagai pesaing bagi subjek. Daerah sepanjang jalan Pahlawan seribu merupakan daerah konsentrasi perdagangan. Oleh karena itu, di sepanjang jalan tersebut terdapat ritel-ritel dan pusat perbelanjaan seperti BSD Plaza, ITC, WTC Matahari dan Teraskota. Secara fisik penggunaan lahan yang berdekatan atau berbatasan langsung dengan lahan ini adalah: Utara Timur Selatan Barat : Jalan Pahlawan Seribu : Jalan Pahlawan Seribu : Jalan Pahlawan Seribu : Jalan Pahlawan Seribu</p> <p>Lingkungan di sekitar pusat perbelanjaan ini merupakan kawasan komersial, hal ini dapat dilihat dari banyaknya bangunan komersial karena berada di kawasan pusat perdagangan dan jasa. Keadaan lingkungan ini membuat wilayah properti ini memiliki tingkat permintaan yang cukup tinggi. Di samping itu, properti ini didukung dengan alternatif sarana transportasi yang cukup sehingga aksesibilitas dari dan ke properti pusat perbelanjaan ini sangat mudah. Hampir semua sarana transportasi dapat dengan mudah digunakan untuk menuju ke properti ini. Kota Tangerang merupakan kota yang secara geografis berbatasan langsung dengan wilayah DKI Jakarta. Kota Tangerang merupakan salah satu daerah penyangga dan daerah limpahan berbagai kegiatan ekonomi di DKI Jakarta. Kota Tangerang saat ini telah memiliki jaringan trasportasi terpadu dengan daerah Jabotabek, serta memiliki aksesibilitas baik secara nasional maupun internasional. Hal tersebut ditandai dengan adanya Bandara Internasional Soekarno Hatta, Pelabuhan Tanjung Priok, serta Pelabuhan Bojonegara. Posisi kota Tangerang yang strategis tentu sangat mendorong aktifitas ekonomi berupa industri, perdagangan, dan jasa yang merupakan basis perekonomian kota. Hal tersebut terbukti dengan adanya pertumbuhan ekonomi yang positif yaitu sebesar 7,15%. Sektor perdagangan merupakan salah satu basis ekonomi kota Tangerang dengan kontribusi terhadap sektor ekonomi sebesar 25%.</p> <p>6</p> <p>B. Geografi Area Pasar Wilayah Kecamatan serpong memiliki luas wilayah sekitar 2404 Ha. Secara administratif, Kecamatan Serpong berbatasan dengan : Sebelah Barat : Kecamatan Kelapa Dua Kabupaten Tangerang. Sebelah Timur Sebelah Utara Sebelah Selatan : Kecamatan Ciputat : Kecamatan serpong utara. : Kecamatan Setu</p> <p>C. Identifikasi karakteristik pengguna pada umumnya (consumer profile) Pada tahun 2010 jumlah penduduk kota Tangerang sebanyak 1.303.140 jiwa, Laju pertumbuhan penduduk Kota Tangerang Selatan per tahun selama sepuluh tahun terakhir yakni dari tahun 2000-2010 sebesar 4,74 persen. Laju pertumbuhan penduduk Kecamatan Serpong Utara adalah yang tertinggi dibandingkan kecamatan lain di Kota Tangerang Selatan yakni sebesar 6,32 persen, sedangkan yang terendah di Kecamatan Ciputat Timur yakni sebesar 3,80 persen. Kecamatan Pamulang walaupun menempati urutan kedua dari jumlah penduduk di Kota Tangerang Selatan namun dari sisi laju pertumbuhan penduduk adalah cukup rendah yakni hanya sebesar 4,19 persen. Kecamatan Pondok Aren walaupun jumlah penduduknya yang paling</p> <p>banyak tetapi laju pertumbuhannya masih di bawah Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Serpong (5,52 persen) yakni sebesar 5,05 persen.</p> <p>7</p> <p>FORECAST DEMAND FACTORS</p> <p>Tangerang merupakan merupakan salah satu daerah buffer di mana terdapat kawasan perumahan yang cukup padat yang mana jumlah penduduknya bertambah tiap tahun. Pertumbuhan yang besar menjadi peluang bagi pusat perbelanjaan untuk berkembang. Secara umum, di Indonesia tingkat hunian bersifat fluktuatif, mudah berubah sesuai dengan keadaan lingkungannya. Perbedaan karakteristik baik secara fisik maupun non fisik pada setiap kelurahan menyebabkan penyebaran penduduk tidak sama pada setiap kelurahan. Jumlah penduduk kecamatan Serpong pada tahun 2010 sebanyak 137.389 jiwa. Jumlah tersebut tersebar di 16 kelurahan yang ada di kecamatan Serpong. Dari segi pertumbuhan penduduk dalam 10 tahun terakhir jumlah penduduk kecamatan Serpong mengalami pertumbuhan yang tidak signifikan. Jumlah penduduk Kecamatan Serpong pada tahun 2010 sebanyak 137.389 jiwa, jumlah ini hanya mengalami peningkatan sebesar 5,52 % dibandingkan dengan jumlah penduduk pada tahun 2001 sebanyak 100.129 jiwa.</p> <p>8</p> <p>Indikator kinerja makro untuk bidang ekonomi yang paling kerap digunakan dan dinilai merepresentasikan pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang adalah Produk Domestik Regional Bruto (PDRB). PDRB ini merupakan jumlah nilai tambah barang dan jasa akhir yang dihasilkan (nilai barang dan jasa akhir dikurangi biaya untuk menghasilkannya) oleh berbagai unit produksi di wilayah Kota Tangerang dalam jangka waktu satu tahun. Unit-unit produksi tersebut dikelompokkan ke dalam 9 (sembilan) lapangan usaha. Jumlah PDRB dapat dihitung berdasarkan harga berlaku (current price) maupun berdasarkan harga konstan (constant price). Untuk memperlihatkan pertumbuhan PDRB, Pemerintah Kota Tangerang menggunakan PDRB Harga Berlaku. PDRB Harga Berlaku ini merepresentasikan pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang atas barang dan jasa yang diproduksi dalam satu tahun. Indikator kinerja lain yang terkait dengan besaran Produk Domestik Regional Bruto adalah PDRB per Kapita dan Tingkat Pertumbuhan Ekonomi. PDRB per Kapita dihitung dengan cara membagi jumlah PDRB dengan jumlah penduduk pertengahan tahun. Angka Pendapatan per Kapita memperlihatkan rata-rata pendapatan yang diterima oleh masing-masing penduduk dan dapat merepresentasikan tingkat kesejahteraan Kota Tangerang. Sementara itu, tingkat pertumbuhan ekonomi merupakan prosentase kenaikan atau penurunan PDRB Harga Berlaku satu tahun dibandingkan angka tahun sebe9</p> <p>lumnya. Selaras dengan indikator kinerja PDRB, kedua indikator kinerja makro ini merepresentasikan keberhasilan ataupun kegagalan menyeluruh dari Pemerintah Kota Tangerang di dalam menjalankan misinya dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat Kota Tangerang. Pada Tabel 7.1 berikut ini terlihat bahwa PDRB Kota Tangerang mengalami kecenderungan meningkat dari periode tahun 2002 hingga 2007. PDRB dengan menggunakan harga berlaku memiliki nilai yang lebih tinggi daripada PDRB dengan menggunakan harga konstan. Pada tahun 2007 PDRB dengan harga berlaku sebesar sebesar 17.34% dari tahun 2006, Rp. 41.778.208.000.000,- atau mengalami peningkatan sedangkan untuk harga konstan sebesar Rp.</p> <p>24.874.204.000.000,-. Kondisi ini memberikan gambaran tentang tingkat pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang yang dapat dikatakan cukup baik. Jika dilihat dari data pendapatan per kapita Kota Tangerang terlihat bahwa pada tahun 2007 Pendapatan per kapita Kota Tangerang dengan menggunakan harga berlaku mencapai Rp. 26.795.052,-. Per tahun, sedangkan dengan harga konstan pendapatan per kapita Kota Tangerang mencapai Rp. 15.953.427 per tahun. Informasi lebih jelas dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini. Tabel 7.1 PDRB Kota Tangerang Tahun 2003 2007 (dalam jutaan rupiah) Harga Berlaku (ADHB) Tahun PDRB Kenaikan Rp % Harga Konstan 2000 (ADHK) PDRB Kenaikan Rp %</p> <p>2003 24,180,995 2,929,551 13.79 19,224,895 1,336,639 7.47 2004...</p>