Die Vertretung der Wohnungs- eigentümer durch den Verwalter in der Versammlung

  • Published on
    09-Feb-2016

  • View
    39

  • Download
    0

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Die Vertretung der Wohnungs- eigentmer durch den Verwalter in der Versammlung. Referent: Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck. Stellvertretung in der WEV - Grundlagen. Praxisrelevanz des Themas Anders als in . gibt es in D. keine Regelung im WEG. - PowerPoint PPT Presentation

Transcript

<p>Beschlussfhigkeit und Antrge zur Geschftsordnung</p> <p>Die Vertretung der Wohnungs-eigentmer durch den Verwalter in der VersammlungReferent:Prof. Dr. Martin HubleinUniversitt Innsbruck3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck2Stellvertretung in der WEV - GrundlagenPraxisrelevanz des ThemasAnders als in . gibt es in D. keine Regelung im WEG. Die Wohnungseigentmer knnen ihr uerungs- und Stimmrecht entweder persnlich oder durch einen Vertreter ausben. Weist der fr den Wohnungseigentmer Einschreitende seine Vertretungsbefugnis nicht durch eine darauf gerichtete, hchstens drei Jahre alte, schriftliche Vollmacht oder durch eine dieses Einschreiten umfassende Vorsorgevollmacht gem nach, so ist sein Handeln nur wirksam, wenn es vom Wohnungseigentmer nachtrglich binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt wird. ( 24 Abs. 2 WEG)Dennoch ist Vertretung in der WEV auch in D. zulssig.Als Vertreter knnen handeln: Andere Eigentmer, Nichteigentmer oder aber der Verwalter.Beachte: Teilweise ergeben sich Beschrnkungen aus der GO</p> <p>3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck3Der Verwalter als Vertreter von Eigentmern in der VersammlungDoppelte Relevanz der Problematik: Der Verwalter als Vertreter und Versammlungsleiter Grundlagen der Stellvertretung ( 164 ff. BGB) Abgabe einer eigenen Willenserklrung im Namen des Vertretenen innerhalb bestehender Vertretungsmacht Liegen diese drei Voraussetzungen vor, wirkt die Erklrung des Vertreters unmittelbar fr und gegen den VertretenenDer Unterschied zwischen rechtlichem Knnen und rechtlichem Drfen bzw. Auen- und InnenverhltnisFr den Umfang der Vertretungsmacht kommt es sehr auf den Einzelfall an. Dazu ein Muster 3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck4</p> <p>3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck5Worauf man als Vers.-leiter achten sollte Stammt die Vollmacht tatschlich vom Eigentmer?Nach zutreffender Ansicht ist der Verwalter als Leiter der WEV nicht per se verpflichtet, vor jeder Versammlung das Grundbuch einzusehen.Freilich hat er die Mglichkeit hierzu, weil er ein berechtigtes Interessen i.S.v. 12 GBO hat. Er sollte im Zweifel Einsicht nehmen, wenn er Zweifel an der Zusammensetzung der Gemeinschaft hat.Probleme entstehen in der Praxis hufig, wenn das Wohnungseigentum mehreren Personen gehrt.Bedarf die Vollmacht einer bestimmten Form?Von sehr groer Bedeutung sind ferner Weisungen durch die Eigentmer. Wie wirken sie sich aus?Schlielich relevant: Bestehen Interessenkonflikte des Verwalters?3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck6Miteigentum am WE-ObjektGrundsatz: Steht das Eigentum mehreren zu, muss die Vollmacht von allen Eigentmern oder aber zumindest im Namen aller erklrt sein.Vorbehaltlich der sogleich noch zu errternden Schrift-formfragen, knnen sich Anhaltspunkte dafr, dass ein Miteigentmer auch fr die anderen handeln wollte, aus den gesamten Umstnden ergeben ( 164 I 2 BGB).Abzulehnen ist die von manchen Gerichten ange-nommene Vermutung, Ehegatten handelten stets fr den anderen mit und seien dazu auch berechtigt.Beachte: Auch wenn eine Eigentmer zugleich seinen Miteigentmer vertritt, bedarf er einer Vollmacht.Um die gebotene Form geht es jetzt.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck7Anforderungen an die Form der VollmachtObwohl Vollmachten nach 167 II BGB grundstzlich formfrei sind, resultieren Formerfordernisse in der Praxis hufig aus der Gemeinschaftsordnung.Selbstverstndlich muss jeder Verwalter den Inhalt der jeweiligen GO kennen, wenn er die Versammlung leitet!Selbst wenn es an einer solchen Regelung fehlt, hat der Verwalter 174 BGB zu beachten, der lautet:Ein einseitiges Rechtsgeschft, das ein Bevollmchtigter einem anderen gegenber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevoll-mchtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschft aus diesem Grunde unverzglich zurckweist. Die Zurckweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmchtigung in Kenntnis gesetzt hatte.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck8Was will 174 BGB und was folgt daraus?Ziel: Derjenige, demgegenber die einseitige Handlung (Stimmabgabe) vorgenommen wird, soll Gewissheit ber das Bestehen von Vertretungsmacht erlangen.Versto gegen 174 BGB fhrt zur Unwirksamkeit der Stimme.Die h.M. verlangt Vorlage der Vollmacht im Original!!!Der Grund hierfr liegt letztlich in 172 II BGB: Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber zurckgegeben oder fr kraftlos erklrt wird.Wird eine Vollmachtsurkunde vorgelegt, kann man also auf den (Fort-)Bestand der Vertretungsmacht vertrauen.Gerechtfertigt ist das aber nur, wenn vom Vollmachtgeber er-wartet werden kann, dass er die Urkunde im Fall des Widerrufs aus dem Verkehr zieht, was bei Kopien nicht der Fall ist.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck9Wer kann den Vertreter zur Vorlage einer Urkunde auffordern?Nach h.M. kann jeder auf der WEV anwesende Eigentmer den Vertreter zur Vorlage einer Vollmacht auffordern und die Stimmabgabe zurckweisen, wenn sich der Verwalter nicht entsprechend legitimiert.Achtung: Ein Geschftsordnungsbeschluss, der trotz Zurck-weisung durch einen Eigentmer die Mitwirkung bei der Abstimmung zulsst, wre m.E. nichtig!Gem. 174 S. 2 BGB scheidet ein Zurckweisungsrecht aus, wenn der vertretene Eigentmer die anderen davon in Kenntnis gesetzt hat, dass er den Verwalter bevollmchtigt.Auerdem kann eine Zurckweisung im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoen.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck10Treuwidrige ZurckweisungEine Treuwidrige Zurckweisung liegt etwa vor, wenn in der Wohnanlage eine tatschliche bung bestand, dass sich bestimmte Vertreter (Ehegatten) gar nicht legitimieren mssen oder Telefax/E-Mail-Vollmachten gengen.Grund: Der Vertretene kann dann nicht mehr reagieren und seine Stimme verfllt.Der Versammlungsleiter muss pflichtgem darber befinden, ob Grnden gegen die Zurckweisung sprechen.Ist dies nicht der Fall, darf er den zurckgewiesenen Vertreter nicht zur Abstimmung zulassen.Fordert der zurckweisende Eigentmer auch das Entfernen aus der Versammlung, kann er sich insofern auf den Grundsatz der Nichtffentlichkeit der WEV berufen.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck11Rechtslage bei Bestehen einer FormvereinbarungAusgangspunkt: Inhalt der konkreten GO!Ist dort von einer schriftlichen Vollmacht die Rede, bedeutet dies gem 126 I BGB eigenhndige Namensunterschrift des Vertretenen.Auch derartige Klauseln in der GO verfolgen in der Regel den Zweck der Nachprfbarkeit der behaupteten Vertretungsmacht durch die Anwesenden.Daher meine ich, dass auch insoweit nur ein Original in Betracht kommt (nicht Telefax oder Kopie).Entgegen dem OLG Dsseldorf (ZMR 2005, 56) gilt das auch, wenn ein Miteigentmer einen anderen (z.B. seinen Ehegatten) in der Versammlung vertritt.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck12Unterschied zu 174 BGBBei Bestehen einer Formvereinbarung hat der Verwalter als Versammlungsleiter die Amtspflicht, ber die Einhaltung der GO zu wachen. Anders als in den Fllen des 174 BGB darf er den Vertreter also selbst dann nicht zur Abstimmung zulassen, wenn ihn niemand zurckweist.Als Versammlungsleiter muss der Verwalter das Vorliegen formgerechter Vollmachten von sich aus prfen.Hat der Verwalter dies bislang anders gehandhabt, ist er gehalten, die Eigentmer auf seine genderte Einschtzung hinsichtlich der aus der Gemeinschaftsordnung resultierenden Pflichten vor der Versammlung hinzuweisen (s.o.).Umstritten ist, ob die Stimmabgabe wirksam ist, wenn eine berprfung unterblieben ist. Ich meine ja, sofern die Vollmacht tatschlich besteht (s. Hublein, ZWE 2012, 1, 4).3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck13Der Umfang der VertretungsmachtWie eingangs erwhnt bindet nur ein Handeln im Rahmen der dem Verwalter erteilten Vertretungsmacht den Eigentmer ( 164 I BGB).Welchen Umfang die Vertretungsmacht hat, ist durch Auslegung der Vollmacht zu ermitteln. Ist diese dem Verwalter gegenber erteilt worden, kommt es darauf an, wie dieser sie redlicher Weise verstehen durfte.Redlich in diesem Sinne ist nur, wer sich gleichsam in die Position des Vertretenen versetzt, nicht aber der, der die Erkl-rung nur unter dem Blickwinkel der fr ihn gnstigsten Bedeu-tung interpretiert, etwa um seinen Aufwand zu minimieren.Der Umfang der Vertretungsmacht wird in der Praxis durch die konkrete Vollmachtsurkunde bestimmt.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck14Die Bedeutung sog. WeisungenHierzu hat das Kammergericht 1997 entschieden, dass die Bevollmchtigung nach ihrem gesetzlichen Leitbild eine bertragung des rechtsgeschftlichen Willens auf den Vertreter ist, der im Auenverhltnis regelmig nicht eingeschrnkt ist. Das trifft allenfalls fr sog. Gattungs- oder Generalvoll-machten zu, nicht aber bei einer Vollmacht fr eine konkrete Versammlung (Spezialvollmacht). Zum Schutze des Vertretenen schlagen die im Wortlaut der Urkunde zum Ausdruck gebrachten Vorgaben fr die Abstimmung im Zweifel auf das Auenverhltnis durch.Im brigen msste der Verwalter sich an Weisungen auch halten, wenn sie nur das Innenverhltnis betrfen. Denn er begeht sonst eine Pflichtverletzung. Der organisatorische Aufwand bei der Abstimmung wird also nicht erhht.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck15Widerruflichkeit der VollmachtDer Vollmachtgeber kann die Vollmacht jederzeit ohne Angabe von Grnden widerrufen ( 168 S. 2 BGB).Das gilt m.E. selbst dann, wenn sich die Vollmacht des Verwalters aus der GO ergibt. Gelegentlich stt man etwa auf die Regelung, der Verwalter sei berechtigt, dass Stimmrecht abwesender Eigentmer auszuben. Ohne die Widerrufs-mglichkeit wren derartige Klauseln unverhltnismig.Der Widerruf bedarf selbst dann keiner Form, wenn die Vollmacht nach der GO formbedrftig ist.Die Vollmacht kann daher kurz vor oder im Extremfall sogar auf der Versammlung, z.B. telefonisch, widerrufen werden. Ein Ausschluss des Widerrufrechts im Vollmachtsformu-lar wird meist gegen 307 II Nr. 1 BGB verstoen.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck16Auswirkungen fehlender Vertretungsmacht auf die Wirksamkeit der StimmeAusgangsberlegung: Man muss unterscheiden zwischender Wirksamkeit der Vollmacht,der Wirksamkeit der Stimmabgabe und der Wirksamkeit des Beschlusses. Zur Erinnerung: Eine rechtmige, vorherige Zurckweisung gem. 174 BGB macht die Stimmabgabe unwirksam. Der Versto der Vollmacht gegen eine Formklausel in der GO fhrt demgegenber m.E. nicht zu deren Unwirksamkeit.Fehlte dem Vertreter infolge Widerrufs der Vollmacht oder weil diese inhaltlich die konkrete Stimmabgabe nicht deckte die Vertretungsmacht, handelt er als Vertreter ohne Vertretungsmacht (falsus procurator).</p> <p>3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck17Handeln ohne VertretungsmachtZu den Rechtsfolgen bestimmt 180 BGB: 1Bei einem einseitigen Rechtsgeschft ist Vertretung ohne Vertre-tungsmacht unzulssig. 2Hat jedoch derjenige, welchem gegenber ein solches Rechtsgeschft vorzunehmen war, die von dem Vertreter behauptete Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschfts nicht beanstandet oder ist er damit einverstanden gewesen, dass der Vertreter ohne Vertretungsmacht handele, so finden die Vorschriften ber Vertrge entsprechende Anwendung. Ergnzend heit es in 177 I und II BGB ber Vertrge:(1) Schliet jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hngt die Wirksamkeit des Vertrags fr und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab. (2) 2Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von 2 Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklrt werden; wird sie nicht erklrt, so gilt sie als verweigert.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck18Praktische KonsequenzenGrundstzlich ist die Abgabe einer Erklrung, die nicht von Vertretungsmacht gedeckt ist, unwirksam.Allerdings wendet die h.M. 180 S. 2 BGB entsprechend an, mit der Folge einer Genehmigungsmglichkeit.Das bedeutet, dass der vertretene Eigentmer die Stimmabgabe genehmigen kann, wenn keiner der anwesenden Eigentmer der Mitwirkung des vollmachtlosen Vertreters widersprochen hat.Das muss auch dann gelten, wenn die berschreitung der Vertretungsmacht bei der Abstimmung unerkannt blieb.Wurde die vollmachtlose Vertretung offengelegt und ihr nicht widersprochen, sollte der Versammlungsleiter die Feststel-lung des Beschlussergebnisses aussetzen.Er hat dann den/die betreffenden Eigentmer unverzglich nach der Versammlung zur Genehmigung aufzufordern.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck19Auswirkung auf die BeschlusswirksamkeitGenehmigt der Vertretene die Stimmabgabe nicht fristgem, ist seine Stimme unwirksam.Fr die Rechtsfolgen kommt es darauf an, ob sich die Stimme auf das Abstimmungsergebnis auswirkt.Hat der Verwalter die unwirksame Stimme mitgezhlt, wird ein Gericht den angefochtenen Beschluss infolge der unwirksamen Stimmabgabe fr ungltig erklrt, es sei denn, es steht fest, dass die Mehrheit von dieser Stimme unabhngig ist. Teilweise wird vertreten, weisungswidriger Gebrauch der Vollmacht mache die hierauf beruhenden Beschlsse weder anfechtbar noch nichtig.Das erscheint nur richtig, wenn sich die Weisung ausschlielich auf das Innenverhltnis bezieht, was m.E. die Ausnahme ist.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck20Pflicht zur Ausbung des Stimmrechts?Einige praktische Bedeutung hat auch die Frage, ob der Verwalter ve...</p>

Recommended

View more >