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INFORME DE TASACIN Edificio Comercial Lincoln Center Plaza

LOCALIZADO EN: Calle Luis Muoz Rivera esq. Dr. Pedro G. Goyco

Centro Urbano Tradicional de Caguas, Puerto Rico

PROPIEDAD DE Municipio Autnomo de Caguas

PRESENTADO A: Hon. William Miranda Torres

Alcalde del Municipio Autnomo de Caguas

Caguas, Puerto Rico

PREPARADO POR:

Fernando Muoz Vilella

EPA 860, CG 215

FECHA DE EFECTIVIDAD

21 de mayo de 2018

FECHA DE INFORME

29 de mayo de 2018

Fernando Muoz Vilella

Tasador de Bienes Races Pgina 2

Carta de Tramite

29 de mayo de 2018

Hon. William Miranda Torres

Alcalde Municipio de Caguas

Caguas, Puerto Rico

Atencin:

Sr. Vctor Coriano

Secretario de Administracin

Municipio Autnomo de Caguas

Caguas, Puerto Rico

RE: Tasacin edificio Lincoln Center Plaza (LCP) Calle Muoz Rivera Esq. Dr. Goyco, Caguas, PR

Estimado seor Coriano:

Le incluyo la tasacin del edificio conocido como Lincoln Center Plaza (LCP), propiedad del Municipio

Autnomo de Caguas, localizado en la Calle Muoz Rivera Esq. Dr. Goyco, Caguas, Puerto Rico.

La propiedad consiste de un solar con cabida superficial de 3,403.39 metros cuadrados con una

edificacin de concreto armado, de aproximadamente 217,952 pies cuadrados de rea bruta de

construccin de buena calidad y en buena condicin fsica.

Hemos inspeccionado visualmente el edificio, y aunque pudimos observar algunos daos causados por el

huracn Mara, podemos concluir, que estos fueron mayormente a las mejoras, muebles y equipos en el

local del sexto piso, y no a la estructura como tal. Por otro lado, se nos ha informado que todos los activos

que sufrieron deterioro estn debidamente asegurados, por tal razn entendemos, que los daos sufridos

no tienen relevancia en cuanto al valor de mercado que hemos estimado.

El edificio tiene ocho niveles, dedicados a los siguientes usos:

Un stano para estacionamiento de los inquilinos de locales comerciales del primer nivel.

Un piso al nivel de la calle Dr. Goyco con espacio comercial rentable, estacionamiento para los inquilinos y rampa de descarga.

Cuatro pisos, del segundo al cuarto, dedicados a estacionamiento comercial.

Un piso con espacio comercial ocupado por una bolera, un restaurante y tres salones para actividades.

Una azotea que contiene una estructura donde ubican componentes del elevador y componentes de los sistemas mecnicos y elctricos del edificio. Tambin ubican antenas de

telecomunicaciones en espacio rentados para esos fines.

La propiedad ubica en el margen norte del Centro Urbano Tradicional (CUT) de la ciudad. Tiene

accesibilidad vehicular y peatonal muy buena y visibilidad excelente. Su localizacin, en funcin de sus

usos, es tambin considerada buena. Tiene acceso inmediato a toda la infraestructura pblica y privada,

disponibles en los mejores vecindarios comerciales.

Fernando Muoz Vilella

Tasador de Bienes Races Pgina 3

La propiedad sujeto tiene ciertas caractersticas particulares, que hacen prcticamente imposible que sea

valorada mediante el enfoque de Ventas Comparables. Esto es as, debido a que del rea de piso total del

edificio, 217,952 pies cuadrados, slo 42,172 pies cuadrados son considerados rea rentable para uso de

oficina o negocio, o sea, aproximadamente un 19.4%. Esto no es comn en propiedades que por sus usos

y tamaos, podran ser comparables a la propiedad sujeto.

Por otro lado, otro de los posibles mtodos de valoracin, el enfoque de Costo de Reemplazo, tampoco es

adecuado, debido principalmente a que los costos de construccin han aumentado considerablemente en

los ltimos aos, contrario a lo que ha sucedido con el valor de las propiedades ya construidas, que ha

disminuido. Utilizar este enfoque como indicador de valor de mercado, indudablemente producira

resultados altamente cuestionables.

Por tales razones, nos hemos visto obligados a basar nuestro estimado de valor de la propiedad sujeto,

exclusivamente en el mtodo de Capitalizacin de Ingresos, el cual consideramos que es el nico que

puede producir un estimado de valor significativo y creble, a tenor con las condiciones prevalecientes en

el mercado de bienes inmuebles a la fecha de efectividad de esta tasacin.

A esos efectos, hemos recopilado rentas de espacios comerciales en Caguas, comparables y competitivos

con los de la propiedad sujeto, con el propsito de determinar la productividad potencial de los locales

comerciales que contiene el edificio. En adicin, hemos analizado los ingresos producidos por la

operacin del estacionamiento durante los pasados aos, con el propsito de determinar la capacidad de

producir beneficios de estas facilidades.

Tambin hemos considerado la capacidad de producir ingresos del espacio rentado para antenas de

telecomunicaciones. Pero, por no haber podido conseguir informacin actualizada sobre este particular y

no tener certidumbre de la renta presente, la hemos estimado basndonos en datos contractuales de aos

anteriores. Hacemos claro que esto es una suposicin extraordinaria, un mecanismo al alcance del

tasador, que permite tomar como cierto un hecho que en realidad es impreciso. Por lo tanto, si la renta

estimada, estuviese muy distante de la renta contractual vigente, el estimado de valor contenido en el

informe adjunto, debera ser revisado. De esta forma, hemos podido obtener una indicacin de valor de

mercado de la propiedad, considerando las tres posibles fuentes de ingreso de esta.

El informe adjunto contiene adems informacin general sobre el desarrollo histrico de la propiedad.

Tambin contiene datos econmicos sobre el mercado de bienes races en general y sobre el mercado de

la propiedad sujeto, en particular.

Atentamente,

Fernando Muoz Vilella

Tasador de Bienes Races

860 EPA, 215 CG

Fernando Muoz Vilella

Tasador de Bienes Races Pgina 4

TABLA DE CONTENIDO

TABLE OF CONTENTS

CARTA DE TRAMITE ............................................................................................................................................................... 2

TABLA DE CONTENIDO .......................................................................................................................................................... 4

RESUMEN DE DATOS SOBRESALIENTES .......................................................................................................................... 6

HISTORIAL DEL PROYECTO - RESUMIDO .................................................................................................................................... 7 DEFINICIONES DE TRMINOS Y CONCEPTOS ................................................................................................................. 8

Tasacin ............................................................................................................................................................................... 8 Bien Inmueble ....................................................................................................................................................................... 8 Valor en el Mercado ............................................................................................................................................................. 8 Condicin Hipottica ............................................................................................................................................................ 8 Suposicin Extraordinaria (Extraordinary Assumption -USPAP 2014-2015) ..................................................................... 8 Pleno Dominio (Fee Simple) ................................................................................................................................................ 9 Mejor y Ms Productivo Uso ................................................................................................................................................ 9 Renta de Mercado ................................................................................................................................................................. 9

DATOS SOBRE EL MERCADO EN QUE UBICA LA PROPIEDAD SUJETO ................................................................ 10

LA ECONOMA DE PUERTO RICO .............................................................................................................................................. 10 Efectos de los Huracanes Irma y Mara ............................................................................................................................. 10

RESUMEN DE DATOS SOCIOECONMICOS DEL MUNICIPIO AUTNOMO DE CAGUAS ................................................................ 11 Datos Sobre el Vecindario de la Propiedad Sujeto ............................................................................................................ 11

IDENTIFICACIN DE LA PROPIEDAD SUJETO ............................................................................................................. 12

Direccin ............................................................................................................................................................................ 12 Des