JB u prometu nekretnina

  • Published on
    30-Dec-2016

  • View
    221

  • Download
    0

Embed Size (px)

Transcript

<p>Analiza razloga odbijanja i odbacivanja prijedloga u zk postupku</p> <p>PAGE 6</p> <p>Autor:</p> <p>Damir Kontrec, dipl. iur.</p> <p>sudac i zamjenik predsjednika upanijskog suda u Varadinu JAVNI BILJENIK U PROMETU NEKRETNINA(stanje u Republici Hrvatskoj de lege lata)1. Uvod </p> <p>U Republici Hrvatskoj ne postoji iskljuivo pravo niti jedne profesije, odvjetnike, javnobiljenike, posrednika u prometu nekretnina ili nekoga drugoga, da se iskljuivo bavi pravnim prometom nekretnina. Prema statistikim podacima vie od pet tisua subjekata (pravnih i fizikih osoba) registrirano je u Republici Hrvatskoj za posredovanje u prometu nekretnina, a sasvim sigurno je daleko vei broj osoba koje na razliite naine sudjeluju u pravnom prometu nekretnina. </p> <p>injenica da pravne poslove vezane uz nekretnine, odnosno pravne poslove vezane uz upis knjinih prava u zemljine knjige, rade razliite osobe, stavlja i zemljinu knjigu pred dodatne probleme, budui da se u praksi esto puta dogaa da se odbijaju ili odbacuju prijedlozi za upis, jer isprava koja je temelj za upis ne sadri sve to je potrebno da bi se dozvolio traeni knjini upis, nisu priloeni svi potrebni prilozi i sl. No isto tako valja naglasiti da trenutno u Republici Hrvatskoj ne postoji niti jedan propis koji bi branio pojedincu da sam sastavlja ugovore, da se ugovori mogu sastaviti i na obrascu, to sasvim sigurno utjee na kvalitetu pravnih poslova koji se u takvim sluajevima sklapaju. </p> <p>U ovom radu prikazati e se kompetencije javnih biljenika u pravnom prometu nekretnina u Republici Hrvatskoj de lege lata, dakle kakva je trenutna situacija. 2. Ovjera potpisa na ispravama o pravnim poslovima glede nekretninaU preteitom broju sluajeva javni biljenici na privatnim ispravama, pravnim poslovima kao to su ugovori, izjave, oitovanja itd., kojima je cilj stjecanje vlasnitva nekretnine, te koji moraju biti u pisanom obliku, kao uvjet njihove pravne valjanosti (l. 119. Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima dalje ZV), vre samo ovjeru potpisa prodavatelja odnosno otuivatelja nekretnine. U smislu l. 77. st. 1. Zakona o javnom biljenitvu (dalje ZJB) javni biljenik moe potvrditi da je stranka u njegovoj nazonosti svojeruno potpisala pismeno, ili svoj rukoznak na njega stavila, ili da je potpis ili rukoznak, koji je ve na pismenu, pred njim priznala kao svoj. Istovjetnost stranke se utvruje u skladu s odredbama l. 60. i 61. ZJB. Prema l. 52. st. 1. Zakona o zemljinim knjigama (dalje ZZK) zemljinoknjini sud dopustit e uknjibu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na nain propisan posebnim zakonom, dok se prema st. 2. ovjerovljivanje inozemnih privatnih isprava ureuje meunarodnim ugovorima ili zakonom. St.3. posebno propisuje da je udovoljeno odredbama prethodnih stavaka u sluaju ako je ovjerovljen potpis one osobe ije se pravo ograniuje, optereuje, ukida ili prenosi na drugu osobu. 3. Solemnizacija privatnih isprava o prometu nekretninaDrugi sluaj sudjelovanja javnih biljenika kod prometa nekretnina je sluaj kada javni biljenici solemniziraju ili potvruju privatne isprave, koje za predmet imaju nekretnine. Svaka privatna isprava kojom se vri promet nekretnina, osim onih za koje je propisana forma javnobiljenikog akta u smislu odredbe l. 53. ZJB, moe se solemnizirati od strane javnog biljenika u smislu odredbe l. 59. ZJB. Kod toga za zasnivanje osiguranja trabine, primjerice zalonog prava na nekretnini, dovoljno je da privatnu ispravu potvrdi obveznik, a potvrena isprava ima snagu javnobiljenikog akta, ako je sastavljena po propisima iz l. 54. ZJB i ima snagu ovrnog javnobiljenikog akta. U praksi se solemnizacija najee vri kod ugovora o kreditu uz zasnivanje zalonog prava ili fiducijarnog prijenosa prava vlasnitva.</p> <p>4. Sastavljanje javnobiljenikih akata o pravnim poslovima glede nekretnina</p> <p>U zakonom propisanim sluajevima (l. 53. ZJB) izriito je propisano da forma javnobiljenikog akta je potrebna za pravnu valjanost nekog pravnog posla, pa je tako navedeno da je ta forma potrebna kod:1) ugovora o raspolaganju imovinom maloljetnih osoba i osoba kojima je oduzeta poslovna sposobnost,</p> <p>2) darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredni posjed daroprimca i</p> <p>3) svih pravnih poslova meu ivima koje osobno poduzimaju gluhi koji ne znaju itati ili nijemi koji ne znaju pisati. </p> <p>Naravno da se i svi drugi pravni poslovi vezani uz nekretnine mogu uvijek sklapati, ako to stranke trae, u formi javnobiljenikog akta. </p> <p>5. Dostava primjerka isprave o pravnom prometu nekretnina poreznoj upravi</p> <p>Bitno je naglasiti da u svakom sluaju pravnog prometa nekretnina, neovisno o tome je li izvrena samo ovjera potpisa, odnosno da li je sastavljen javnobiljeniki akt ili je solemnizirana privatna isprava, postoji obveza javnog biljenika da primjerak ovjerene, solemnizirane ili sastavljane isprave dostavi nadlenoj poreznoj upravi. Takva obveza proizlazi iz l. 15. st. 1. Zakona o porezu na promet nekretnina prema kojoj je javni biljenik, koji ovjerovljuje potpis na ispravi o prodaji ili drugom nainu otuenja nekretnina, duan da jedan primjerak isprave dostavi ispostavi porezne uprave na podruje koje se nalazi nekretnina i to u roku od 15 dana po isteku mjeseca u kojem je ovjerovljen potpis na ispravi. I sudovi koji vre promjenu vlasnitva u zemljinim knjigama duni su prema st. 2. istog lanka dostavljati primjerak pravomonog rjeenja o upisu, no isto tako i sam stjecatelj je duan prema l. 17. istog Zakona prijaviti nastanak porezne obveze u roku od 30 dana od dana njezina nastanka. To zapravo znai da nadlena institucija za razrez i naplatu poreza, kod promjene vlasnitva na nekretnini, tri puta biva obavijetena o tome da je dolo do prometa nekretnina. Pitanje koje se postavlja samo po sebi je li to potrebno, te da li to predstavlja nepotrebno optereenje javnog biljenika. 6. Zastupanje stranaka u zemljinoknjinom postupku i podnoenje prijedloga za upis u zemljine knjigeJavni biljenik je ovlaten zastupati stranke u nespornim stvarima pred sudovima i drugim javnim tijelima, ako su te stvari u neposrednoj vezi s kojom njegovom ispravom (l. 4. st. 1. ZJB). Ujedno je propisano da u tim sluajevima javni biljenik ima prava i dunosti odvjetnika (l. 4. st. 2. ZJB). Nije sporno da javni biljenik to moe initi u sluajevima kada je solemnizirao privatnu ispravu, odnosno kada je sastavio javnobiljeniki akt. U praksi se javlja dilema je li javni biljenik ovlaten zastupati stranke u zemljinoknjinom postupku i podnositi prijedlog za upis u sluajevima ako je izvrena ovjera potpisa na privatnoj ispravi. ini nam se da u praksi prevlada stav da se u takvim sluajevima javnom biljeniku dozvoljava da zastupa stranku u zemljinoknjinom postupku i podnosi prijedlog za upis u zemljine knjige. 7. Preuzimanje isprava o pravnim poslovima glede prometa nekretnina i novca radi uvanja i predaje</p> <p>Javni biljenik je moe preuzeti na uvanje gotov novac, mjenice, ekove, javne obveznice i druge vrijednosne papire i dragocjenosti, a duan je preuzeti ih samo kad su mu u povodu sastavljanja javnobiljenikog akta predani zato da bi iz izruio izvjesnoj osobi ili da bi ih poloio kod odreene vlasti (l. 110. st. 1. ZJB). I kod pravnog prometa nekretnine moe se dogoditi da se kupovina poloi na depozit kod javnog biljenika, zbog razliitih razloga. Uinak javnobiljenikog pologa izjednaen je sa sudskim pologom (l. 113. st. 1. ZJB). Dakle, kupac moe osnovati javnobiljeniki polog u korist prodavatelja, no isto tako i tijelo dravne uprave ili korisnik izvlatenja moe osnovati javnobiljeniki polog u sluaju kada izvlatenik ne eli primiti naknadu za izvlatenu nekretninu. </p> <p>S druge strane prema l. 109. st. 1. ZJB javni biljenik je duan preuzeti na uvanje isprave svih vrsta, pa tako i isprave o pravnim poslovima glede nekretnina, time da je u st. 2. propisano da je o tome potrebno sastaviti zapisnik, koji e potpisati osoba koja je ispravu predala i javni biljenik. 8. Sudjelovanje u postupku ovrhe i osiguranja</p> <p>8.1. Povjeravanje javne prodaje nekretnine od strane suda javnom biljeniku</p> <p>U odredbi l. 92. st. 3. Ovrnog zakona (dalje OZ) propisano je da se roite za prodaju nekretnine odrava pred sucem pojedince, ali sud moe zakljukom o prodaji odravanje tog roita povjeriti i javnom biljeniku. U tom sluaju radi se o povjerenom poslu, dakle javni biljenik djeluje kao povjerenik suda, a to je propisano i u odredbi l. 157. st. 1. to. 2. ZJB. Prema l. 158. st.1. ZJB na javnog biljenika kao povjerenika suda ili koje druge vlasti na odgovarajui se nain primjenjuju pravila koja ureuju postupak u kojemu mu je povjereno obavljanje odreenih poslova, osobito pravila o izuzeu, o dostavi, o traenju pravne pomoi, podataka itd. Isto tako u l. 92. st. 4. OZ je propisano da stranke, zaloni vjerovnici i nositelji osobnih slunosti i stvarnih tereta koje prestaju prodajom nekretnine mogu se sporazumjeti najkasnije do prodaje nekretnine na javnoj drabi, dakle prije i poslije donoenja zakljuka o prodaji, da se prodaja nekretnine obavi u odreenom roku neposrednom pogodbom preko osobe ovlatene za promet nekretnina, sudskog ovritelja, javnog biljenika ili na drugi nain. U sluaju kada se prodaja nekretnine vri neposrednom pogodbom ugovor o prodaji se sklapa u pisanom obliku, time da ugovor u ime i za raun ovrenika sklapa osoba kojoj je provjerena prodaja na temelju zakljuka kojim je sud ovlauje na sklapanje toga ugovora. Potpisi osoba koje sklapaju ugovor moraju biti javnobiljeniki ovjerovljeni (st. 5. istog lanka). Takav ugovor ima uinak od dana pravomonosti rjeenja o dosudi (st. 6. istog lanka). </p> <p>Sama pravila postupanja glede odravanja roita za drabu i dosudu propisana su u l. 98. OZ, time da se o roitu za prodaju vodi zapisnik.</p> <p>Ukoliko je javni biljenik vrio prodaju nekretnine u ovrnom postupku, tada je kupac u smislu odredbe l. 100. st. 1. OZ duan kod javnog biljenika poloiti kupovinu u roku koji je odreen u zakljuku o prodaji.8.2. Javnobiljeniko osiguranje prijenosom vlasnitva na nekretnini (fiducija)U l. 279. st. 1. propisano je da se odredbe l. 274. do 278. OZ na odgovarajui nain primjenjuju i na javnobiljeniko osiguranje trabine prijenosom vlasnitva na stvari, prijenosom prava odnosno prijenosom dionice, udjela ili poslovnog udjela u trgovakom drutvu. </p> <p>Bitno je odmah napomenuti da sporazum iz l. 274. st. 1. OZ zamjenjuje javnobiljeniki akt ili solemnizirana privatna isprava (l. 279. st. 2. OZ), te da e javni biljenik u tom postupku poduzimati samo one radnje kojima se prenosi vlasnitvo stvari na koje stranke pristanu. </p> <p>U postupku javnobiljenikog osiguranja prijenosom vlasnitva na nekretnini javni biljenik je ovlaten:</p> <p>- sastaviti javnobiljeniki akt u kojem e se stranke tog akta sporazumjeti da se radi osiguranja odreene novane trabine predlagatelja osiguranja prenese na predlagatelja osiguranja vlasnitvo na nekoj nekretnini, odnosno posebnom dijelu nekretnine, ili da se u tom smislu solemnizira odreena privatna isprava, te da javnobiljeniki akt ili solemnizirana isprava treba sadravati izjavu protivnika osiguranja (vlasnika nekretnine) o tome da je suglasan da se neposredno na temelju tog akta ili solemnizirane isprave moe u zemljinoj knjizi obaviti taj prijenos (l. 274. b st. 1. OZ), </p> <p>- da zatrai provedbu prijenos prava vlasnitva na nekretnini upisanoj u zemljinoj knjizi uz zabiljebu da je prijenos prava vlasnitva izvren u svrhu osiguranja odreene trabine predlagatelja osiguranja (l. 274. b st. 2. OZ), da u tom smislu sastavi i odgovarajui prijedlog za upis u zemljine knjige,</p> <p>- da na zahtjev predlagatelja osiguranja javni biljenik postupa po odredbi l. 277. OZ, gdje je za pravni promet i brisanje zabiljebe da je prijenos prava vlasnitva izvren u svrhu osiguranja bitno ovlatenje javnog biljenika u smislu st. 12. navedenog lanka, a to je da izda potvrdu da je predlagatelj osiguranja postao punopravni vlasnik nekretnine. Narodne novine br. 91/96, 68/98,137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06. </p> <p> Narodne novine br. 78/93, 29/94 i 16/07.</p> <p> Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07.</p> <p> Narodne novine br. 67/97, 26/00, 127/00, 153/02.</p> <p> Narodne novine br. 57/96, 29/99, 173/03, 194/03, 151/04, 88/05.</p>