KNJIGA Metode Procene Vrednosti

  • Published on
    24-Oct-2015

  • View
    978

  • Download
    55

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Metode procene vrednosti nepokretnosti

Transcript

<ul><li><p>UNIVERZITET U BEOGRADUGRAEVINSKI FAKULTE</p><p>Katedra za geodeziju i geoinformatiku</p><p>TRITE NEPOKRETNOSTIPredavanje 7</p><p>Metode procene vrednosti nepokretnosti</p><p>Prof.Prof. drdr ZagorkaZagorka GospaviGospavi, dipl.geod.in.</p><p>kolska 2012/2013kolska 2012/2013</p></li><li><p>SADRAJ</p><p>1. METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. TROKOVNA METOGA3. KOMPARATIVNA METODA4. PRINOSNA METODA</p></li><li><p>METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI </p><p>Smernica meunarodnih procena vrednosti br.1 (International Valuation Guidance Note no.1)</p><p>Procena vrednosti nepokretne imovine ( Real Property Valuation) pod tackom 5.10. daje pregled uobiajenih pristupa proceni vrednosti:</p><p>1. Pristup zasnovan na nabavnoj vrednosti trokovna metoda(Cost Approach)</p><p>2. Pristup zasnovan na poreenju prodaje komparativna metoda(Sales Comparison Approach)</p><p>3. Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda prinosna metoda(Income Approach)</p><p>11. Metode procene vrednosti</p></li><li><p>Korienje trokovne metode kod procene vrednosti nepokretnosti uporite nalazi u pretpostavci da investitor nee za nepokretnost platiti veu cenu nego to bi ga kotalo da kupi zemljite i izgradi objekat.</p><p>Trokovni metod se bazira na utvrivanju cene nove gradnje, tj. trokova zamene odgovarajue nepokretnosti, ukljuujui sve trokove:</p><p> Investiciono-tehnike kokumentacije (projektovanje),</p><p> Trokove graenja,</p><p> Naknade za ureenje graevinskog zemljita,</p><p> Naknade za prikljuke na mreu i pripadajue instalacije.</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Ovako dobijena vrednost nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta (fizika i funkcionalna zastarelost amortizacija), da bi se dobila sadanja procenjena vrednost. </p><p>Na tu vrednost se dodaje jo i vrednost pripadajueg zemljita, prema dostupnim uporednim podacima sa trita.</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Uobiajene greke u primeni ovog pristupa su:</p><p> Loe procenjena amortizacija objekta,</p><p> Precenjena ili podcenjena vrednost zemljita,</p><p> Precenjen ili podcenjen kvalitet i vrednost zemljita.</p><p>Mnogi procenitelji, koji nisu tehnike struke, izbegavaju upotrebu ove metode za procenu vrednosti nepokretnosti jer ona zahteva znanja o samim konstrukcijama objekata i cene izvoenja radova u graevinarstvu.</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Pristup trokovne metode je padao u milost i nemilost miljenja strunjaka od nastanka profesije procenitelja.</p><p>Trokovnu metodu je lako razviti ukoliko je objekat nov i predstavlja HABU. Tekoe nastaju u odreivanju amortizacije ako je objekat star.</p><p>Trokovi reporodukcije/zamene</p><p>Trokovi reprodukcije se odnose na trokove izgradnje u svim detaljima istog objekta kao to je predmetni, na dan vrenja procene.</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Trokovi reporodukcije/zamene</p><p>Trokovi zamene podrazumevaju trokove izgradnje slinog objekta kao to je predmetni, koristei sadanje materijale koji su u primeni. Npr. Umesto drvene stolarije danas i stambeni i poslovni objekti koriste PVC i Alu profile, a izrada prozora od drveta bi bila skuplja varijanta. Odabirajui trokove zamene neemo izleiti sve nedostatke postojeeg objekta (usled primene zastarelog materijala) jer ukoliko objekat ima lo raspored prostorija i time je neefikasan, metodom zamene ovaj nedostatak neemo izleiti ili prikriti ve emo morati da ga obuhvatimo kroz funkcionalnu amortizaciju.</p><p>Trokovi izgradnje obuhvataju sve soft i hard trokove. Procenitelji esto zaborave da ukljue soft trokove u kalkulaciju (projekat, dozvole, prikljuci na infrastrukturu, pravni trokovi, trokovi marketinga prodaje itd.) </p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Trokovi izgradnje</p><p>1. Investiciono tehnika dokumentacija</p><p>2. Pojedinani trokovi za pozicije radova</p><p>3. Bruto plate</p><p>4. Materijal</p><p>5. Skele</p><p>6. Potrebna energija</p><p>7. Mehanizacija</p><p>8. Spoljni izvori (svi saradnici projekta podizvoai, projektanti, konsultanti...)</p><p>9. Zajedniki trokovi</p><p>10. Trokovi zavisni od vremena</p><p>11. Trokovi nezavisni od vremena</p><p>12. Obraunat rizik</p><p>13. Obraunata dobit</p><p>14. Pripadajui porezi i takse</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Trokovi pribavljanja lokacije</p><p>Iz analize lokacije dobijamo podatke o:</p><p> Povrini predmetne parcele,</p><p> Broju i strukturi vlasnitva,</p><p> O mogunostima gradnje,</p><p> O trenutnoj trinoj vrednosti proizvoda (objekata).</p><p>Podaci iz prakse (trite za Beograd):</p><p> Za centralne zone (Extra, I i II zona) i do 40% trine vrednosti objekta</p><p> Za ostale zone max 33% trine vrednosti objekta</p><p> Prigradske zone i parcele na kojima se primenjuju podaci GUP-a obino do 20% vrednosti.</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Stambena zgrada 300 m2) iznosi NG = 12.626.773,30 dinara .</p><p>Na osnovu trokovnika proizilazi sledea struktura trokova gradenja u %.</p><p>Izvreni radovi % udela u ukupnoj ceni gradenja PU</p><p>1.ZEMLJANI RADOVI 1,82</p><p>2. BETONSKI I ARM.BETONSKI RADOVI 15,86</p><p>3.ZIDARSKI RADOVI 23,42</p><p>4. ARMIRACKI RADOVI 7,31</p><p>5. TESARSKI RADOVI 2,67</p><p>6. POKRIVACKI RADOVI 2,19</p><p>7. STOLARSKI RADOVI 6,88</p><p>8. BRAVARSKI RADOVI 4,67</p><p>9. LIMARSKI RADOVI 1,37</p><p>10. KERAMICARSKI RADOVI 1,49</p><p>11. TERACERSKI RADOVI 3,88</p><p>12. PARKETARSKI RADOVI 2,43</p><p>13. MOLERSKO-FARBARSKI RADOVI 2,52</p><p>14. STAKLOREZACKI RADOVI 0,51</p><p>15. RAZNI GRAD.-ZANATSKI RADOVI 2,64</p><p>16. VODOVOD I KANALIZACIJA 16,79</p><p>17. ELEKTRO INSTALACIJE 3,55</p><p>UKUPNO : 100,00 %</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>Suma je 53.27N=100 </p><p>Suma je 18,29N = 35</p><p>Suma je 8,10N = 25</p><p>Suma je 20,34N = 30</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>Sabiranjem i grupisanjem pojedinih stavki koje imaju podjednako ili priblino umanjenje fizikog stanja upotrebljivosti, za pojedine grupe ili vie radova, dobijamo sledea umanjenja U:</p><p> Zemljani radovi,</p><p> Betonski i armirano-betonski radovi,</p><p> Zidarski radovi nosivi zidovi, pregradni zidovi, razni zidarski radovi-ugraivanja, izolacije,</p><p> Tesarski radovi krovna konstrukcija, oplate,</p><p> Pokrivaki radovi (grubi graevinski radovi)</p><p> ...</p><p>Procenat udela PU=53.27%</p><p>Starost objekta je n = 10 godina,</p><p>Proseni verovatni vek trajanja konstrukcije (1-6) je N = 100 godina,</p><p>(7-11) N = 35 godina, (12-15) N = 25 godina i (16-17) je N = 30 godina</p><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>U = 0.044 = 4,4 % umanjenje osnovne konstrukcije (1-6)U (zanatski radovi) = 10:35 = 0.29 = 29% za (7-11)U (molerski radovi) = 10:25 = 0.40 = 40% za (12-15)U (instalacije) = 10:30 = 0.33 = 33% za (16-17)</p><p>Raunanje amortizacije</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>Primer obrauna vrednosti objekata </p><p>Vrednost placa</p><p>VP = Ukupna vrednost SVG + VP = 10.481.487,05 + VP = </p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>Trokovi pribavljanja lokacije</p><p>Praksa:Lokacija se nalazi u Ulici Gospodara Vuia u Beogradu.Povrina parcele je 5.15 ari (515 m)Postoji plan detaljne regulacije, sa sledeim podacima: dozvoljena izgradnja Po+P+3+Pk, koeficijent izgraenosti 2.5, stepen zauzetosti 65%, broj parking mesta u podrumu je 1.1 parking/stanProdajna cena na objektima u izgradnji u Ulici 1600-1800 /m,Parking mesto 6000 /komad.</p><p>Budui objekat515m x 2.5 = 1287 m brutoIli 515 m x 65% x 4 (p+3+pk) = 1339 mManji uslov 1287 mOdnos bruto/neto 1287 x 0.76 = 978 m neto978 m x 1700 /m + 12 st x 6000 = 1.734.600 1.734.600 x 30% = 520380 (500 000 ) </p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>Trokovi dokumentacije</p><p>Cena projektovanja je u opsegu 10 25 /mCena umnogom zavisi od:-Mesta u kom se radi (Beograd je najskuplji, a unitranjost je jeftinija za 3-5 /m-Vrste objekata koji se projektuje</p><p>Pored cene projektovanja u ovoj fazi znaajan deo su i trokovi taksi, participacija i saglasnosti za JKP.</p><p>Izdavanje Izvoda iz urbanistikog plana (akta o urbanistikim uslovima odnosno lokacijska dozvola):Objekti do 1000 m bruto 170 Objekti od 1000 do 5000 m bruto 370 Objekti preko 5000 m bruto 670 </p><p>Trokovi uslova za projektovanje u zavisnosti od objekta iznose po projektu oko 100 200 , a za vodovod i kanalizaciju cena oko 1.5 /m budueg objekta. </p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>Participacije i saglasnostiParticipacija za sklonita 3 /m neto objekta</p><p>Saglasnost Slube za zatitu od poara:- Objekti do 1000 m bruto 400 - Objekti od 1000 m do 5000 m bruto 800 - Objekti preko 5000 m bruto 1200 </p><p>Ugovor sa direkcijom za graevinsko zemljite</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>Participacije i saglasnosti</p><p>Ugovor sa JKP Beogradske elektrane</p><p>Cena saglasnosti i prikljuka:cca 35 /mgrejne povrine ukoliko sami izvodite radove za trasucca 45/m grejne povine ukoliko JKP izvodi radove za trasucca 10/m grejne povrine ukoliko elite mogunost korienja tople vode (ako ima uslova)</p><p>Ugovor sa Telekomom Srbija</p><p>Cena saglasnosti i prikljuka:Cca 70 po telefonskom prikljukuCca 15o po telefonskom ISDN prikljukuCca 40 po ADSL prikljuku za osnovni paket</p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI</p><p>Participacije i saglasnosti</p><p>Ugovor sa Elektrodistribucijom</p><p>Cena saglasnosti i prikljuka odreuje se po instalisanoj snazi koja je projektovana po brojilu:Cca 600 /stan za instalisanu snagu od 16 A</p><p>Ugovor sa JKP Vodovod i kanalizacija</p><p>Cena saglasnosti i prikljuka se odreuju kao i za Uslove za projektovanje, zaviseod namene i povrine objekta ali se mogu proceniti za oba projekta na nivou cca 10 /m bruto objekta. </p><p>2. Trokovna metoda procene</p></li><li><p>KOMPARATIVNA METODA(Sales Comparison Approach)</p><p>Analiza istorijskih podataka o prodaji slinih objekata je osnova ovog pristupa.</p><p>Predmetnu nepokretnost procenjujemo tako to je poredimo sa slinim nepokretnostima koje su skorije prodate na tom tritu. Pretpostavljamo da e predmetna nepokretnost imati prodajnu cenu slinu prodajnim cenama uporedivih nepokretnosti, korigovana za odreene specificnosti, koje karakteriu predmetnu nepokretnost.</p><p>Tabela ili matrica komparativa sadri poreenje predmetne nepokretnosti sa slinim nepokretnostima. Usklaivanje (korekcija) moe biti kvalitativna ili kvantitativna. Kvalitativna : bolje, gore, malo bolje, dosta bolje, kvantitativno: (%).</p><p>3. Komparativna metoda procene</p></li><li><p>Atributi koji utiu na vrednost stambenih nepokretnosti su: lokacija, sprat, grejanje, povrina, parking, godite gradnje, stanje objekta..</p><p>Atributi koji utiu na vrednost poslovnih nepokretnosti su: lokacija, pristup, povrina, parking, zakupljenost, godite gradnje, efikasnost prostora, grejanje, ostale instalacije</p><p>Atributi koji utiu na vrednost komercijalnih nepokretnosti su:lokacija, izloenost, pristup, povrina, zakupljenost, parking, instalacije</p><p>KOMPARATIVNA METODA(Sales Comparison Approach)</p><p>3. Komparativna metoda procene</p></li><li><p>KOMPARATIVNA METODA vremensko usklaivanje </p><p>Stan od 85 kv m = ?</p><p>3. Komparativna metoda procene</p></li><li><p>KOMPARATIVNA METODA procentualna korekcija </p><p>1.15% 9660</p><p>0.95% 7980</p><p>0.90% 7560</p><p>0.85% 7140</p><p>0.90% 7560</p><p>1.00% 8400</p><p>Sredina 8050</p><p>3. Komparativna metoda procene</p></li><li><p>KOMPARATIVNA METODA- (za diskusiju sa studentima)</p><p>3. Komparativna metoda procene</p></li><li><p>3. Komparativna metoda procene</p></li><li><p>3. Komparativna metoda procene</p></li><li><p>PRIHODOVNA METODA - (Income Approach)</p><p>Vrednost imovine je jednaka sadanjoj vrednosti buduih koristi od vlasnitva te imovine Koliko vredi danas budua korist od te imovine.</p><p>Kada su u pitanju nepokretnosti, budua korist podrazumeva novani tok koji prihoduje ta nepokretnost. Novani tok se sastoji od redovnih godinjih primanja plus rezidualna vrednost nepokretnosti na kraju perioda dravine,odnosno u vreme prodaje (prenosa vlasnitva na drugo lice). Prihodi se menjaju i cene nepokretnosti se menjaju, prihodovni metod je razmiljanje i projekcija unapred, bazirana na istorijskim podacima ali i na trendovima.</p><p>Prihodovna metoda, zavisno od kompleksnosti nekretnine, moe se primeniti kao:Direktna kapitalizacija za nepokretnosti koje imaju stabilan prihod i predvidive trokoveDiskontovani novani tok (DCF): kompleksne nepokretnosti sa promenljivim novanim tokom</p><p>4. Metoda kapitalizacije dobiti</p></li><li><p>METODA KAPITALIZACIJE DOBITI</p><p>Direktna kapitalizacija: gde se godinji prihod neke nepokretnosti konvertuje u vrednost nepokretnosti, gde se prihod deli prikladnom stopom kapitalizacije. </p><p>Stopa kapitalizacije se dobija iz komapartivnih prodaja sa trita nepokretnosti, tako to se njihov godinji prihod deli sa prodajnom cenom. (IRV Income-Rate-Value)</p><p>Prihod = Stopa kapitalizacije x vrednostVrednost = Prihod/ stopa kapitalizacije</p><p>Prihod (yield) YStopa kapitalizacije (cap rate) F</p><p>F = 1/Y</p><p>4. Metoda kapitalizacije dobiti</p></li><li><p>Prihod (yield) YStopa kapitalizacije (cap rate) FF = 1/Y</p><p>METODA KAPITALIZACIJE DOBITI</p><p>4. Metoda kapitalizacije dobiti</p></li><li><p>0 Vreme </p><p>PV FV</p><p>kapitalizacija</p><p>diskontovanje</p><p>VREMENSKA VREDNOST NOVCA</p><p>i%</p><p>i%</p><p>4. Metoda kapitalizacije dobiti</p></li><li><p>BUDUA VREDNOST ANUITETA (FVAn)</p><p>Primer : / DETALJNO CE TE UCITI U INVESTICIONA ANALIZAPretpostavimo da hoete da investirate 1 000$ godinje u toku tri godine (n=3) po kamatnoj stopi od i = 8%. </p><p>Ovo e imati za rezultat buduu vrednost od (3 246 $) </p><p>Poto se prva isplata vri na kraju prve godine, ona se usloava na dve godine. Druga isplata se usloava za godinu dana, a trea isplata stvara nultu kamatu, poto se isplata vri na kraju tree godine.</p><p>Ubacujui podatke u jednainu, primer za trogodinji anuitet dobija se:</p><p> i</p><p>1i1aFVA</p><p>n</p><p>n</p><p> 3246</p><p>0.08</p><p>10.0811000FVA</p><p>3</p><p>n $</p><p>4. Metoda kapitalizacije dobiti</p></li><li><p>STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE</p><p>Stopa kapitalizacije se rauna na osnovu neto prihoda i vrednosti nepokretnosti (investicije).</p><p>Stopa kapitalizacije (Overall Capitalization Rate, All Risks Yield) osim to se moe dobiti iz podataka sa trista, moe se i izraunati tehnikom raslanjivanja ukupne stope kapitalizacije na komponentu zajma i komponentu sopstvenih sredstava (band of investment techique)</p><p>Zasniva se na injenici da veina investitora kupuje nepokretnosti na kredit. Equity ili sopstveni novac je 30%, a 70% finansira banka.</p><p>M (kreditna konstanta ) x Rm = uee komponente pozajmljenih sredstava(1-M) x Re = uee sopstvenih sredstava</p><p>4. Metoda kapitalizacije dobiti</p></li><li><p>STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE</p><p>Stopa kapitalizacije = Ro = M x Rm + (1-M) x ReRe- stopa za sopstv.ulaganja - dravne obveznice ili hartije od vrednosti (14%)</p><p>Primer: Od banke uzimamo kredit sa godinjom kamatom od 10% na 25godina.</p><p>Periodina kamata je: 0.1/12 = 0.0083 ; broj isplata: 25 x 12 = 300 ;faktor kamate = 0.0083/(1-(1/(1+0.0083)^300) = 0.0091 moe se dobiti u banci Rm=1...</p></li></ul>