Notari Timisoara 2013

  • Published on
    30-Nov-2015

  • View
    268

  • Download
    6

Embed Size (px)

DESCRIPTION

notari evaluare imobiliare

Transcript

<ul><li><p>TIMIOARA </p><p>2013 </p></li><li><p>West Property Advisor SRL </p><p>Timioara 300064 Bd. Take Ionescu, nr. 32 </p><p>Tel. + 40 769 68 89 98 </p><p>+ 40 726 19 97 99 </p><p>+ 40 760 19 13 86 </p><p>Fax: + 40 356 42 27 20 </p><p>+ 40 356 17 51 88 </p><p>e-mail: office@wpa.ro </p><p>http://www.westpropertyadvisor.ro </p></li><li><p>CERTIFICARE Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte. De asemenea, certificm c analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional. n plus, certificm faptul c nu exist niciun interes prezent sau de perspectiv cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport i niciun interes sau influen legat de prile implicate. n elaborarea lucrrii au fost luai n considerare toi factorii care au influen asupra valorii, nefiind omis n mod deliberat nicio informaie. </p><p>Suma ce revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legtur cu declararea n raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior. </p><p>Evaluatorii au respectat Codul Deontologic al profesiei de evaluator. </p><p>La elaborarea prezentului raport a participat doar personal specializat, experi evaluatori sau cursuri specializate in domeniul evalurii de proprieti imobiliare. La data elaborrii acestui raport, evaluatorii care semneaz mai jos sunt experi evaluatori, au ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu i au competena necesar ntocmirii acestui raport </p><p>Simona Pacioag expert evaluator </p><p>Ctlin Lungu expert evaluator </p></li><li><p> e-mail: office@wpa.ro; tel: 0769688998; 0726199799; fax: 0356422720 </p><p>WEST PROPERTY ADVISOR www.westpropertyadvisor.ro </p><p>Cuprins </p><p> Analiza pieei imobiliare ................................................................................................................................................... 9 Expertiz privind valoarea de circulaie a bunurilor imobile pentru judeul Timi ............................................................. 12 Ipoteze restrictive i condiii limitative ............................................................................................................................ 18 Scopul, obiectul i utilizarea raportului ............................................................................................................................ 20 Data evalurii i sursele de informare .............................................................................................................................. 21 Evaluarea global ............................................................................................................................................................ 22 pentru impozitarea proprietii ......................................................................................................................................... 22 Analiza de cea mai bun utilizare..................................................................................................................................... 24 Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................ 26 Circumscripia Judectoriei Timioara ............................................................................................................................. 26 </p><p>Proprieti de tip rezidenial Apartamente ................................................................................................................. 26 Spaii comerciale ........................................................................................................................................................ 29 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 30 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 31 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 36 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 37 </p><p>Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................ 39 Circumscripia Judectoriei Lugoj ................................................................................................................................... 39 </p><p>Proprieti de tip rezidenial Apartamente ................................................................................................................. 39 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Spaii comerciale....................................................................................... 40 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 41 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 42 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 44 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 45 </p><p>Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................ 47 Circumscripia Judectoriei Deta ..................................................................................................................................... 47 </p><p>Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ................................................................................................................. 47 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 48 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 48 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 51 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 52 </p><p>Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................ 53 Circumscripia Judectoriei Fget .................................................................................................................................... 53 </p><p>Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ................................................................................................................. 53 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 54 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 54 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 56 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 57 </p><p>Procesul de evaluare ........................................................................................................................................................ 59 Circ. Judectoriei Snnicolau Mare .................................................................................................................................. 59 </p><p>Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ................................................................................................................. 59 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Spaii comerciale....................................................................................... 60 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 60 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 61 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 63 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 64 </p><p>Anexe ............................................................................................................................................................................. 66 </p></li><li><p> WEST PROPERTY ADVISOR TIMISOARA 9 </p><p> Analiza pieei imobiliare Dac acum cinci ani, economia din Romnia cunotea e evoluie semnificativ, n prezent, asistm la o restrngere a activitii economice n aproape toate sectoarele. Dependena pieei imobilare de evoluiile n plan micro i macroeconomic a dus la destabilizarea acestei zone i la prbuirea anumitor componente ale acesteia. </p><p>Contractarea aproape instantanee a numrului tranzaciilor de pe piaa imobiliar, nceput n iarna anului 2008, a reprezentat unul din efectele crizei financiare n Romnia. Scderea preurilor ca urmare a lipsei cererii a survenit ntrziat, abia dup o perioad n care dezvoltatorii au renunat la sperana unei reveniri spectaculoase. Deprecierea preului locuinelor a fost forat i de cazurile n care dezvoltatorii au fost la rndul lor presai de dobnzile i ratele bancare aferente creditelor contractate pentru construcia imobilelor aflate acum la vnzare, pe o pia lipsit n mare parte de cerere solvabil. </p><p>Instabilitatea din zona euro acioneaz ca un factor inhibator al procesului investiional n ceea ce privete activele imobiliare. Acestui factor i se adaug limitarea creditrii ipotecare, situaie generat de dificultile din sistemul financiar bancar i creterea gradului de risc asociat acestor tipuri de active. </p><p>Anul 2012 a continuat tendina ultimelor trei: un numr mic de tranzacii imobiliare, determinat de scderea drastic a cererii i continuarea trendului descendent al preurilor pentru imobile. Investitorii manifest o puternic aversiune fa de risc, motivai i de capacitatea foarte sczut a proprietilor n ceea ce privete recuperarea investiiilor demarate. n context internaional, Romnia este perceput drept un loc riscant, existnd totui un segment al investitorilor care manifest un interes de natur speculativ, miznd pe o cretere a preurilor dupa trecerea crizei. </p><p>Cu toate c reducerea costurilor de construcie i a celor cu fora de munc au permis dezvoltatorilor s ncerce o adaptare a ofertei la segmentul majoritar de pia, al cumprtorilor, la nivel naional, n trimestrul I 2012 au fost date n folosin 6862 locuine, n scdere cu 763 locuine, fa de trimestrul I 2011. Distribuia n profil regional subliniaz o scdere a numrului locuinelor finalizate cu 763 locuine. Piaa imobiliar rezidenial a anului 2012 s-a remarcat printr-o uoar scdere a preului pe metrul ptrat, att pentru apartamentele vechi, ct i pentru cele noi, ajungndu-se la o diferen mic ntre preurile celor dou tipuri de apartamente. Cu toate acestea, cererea de pe pia s-a aflat ntr-o continu scdere, datorit crizei economice, care a determinat instituiile de credit s nu mai acorde mprumuturi sau s le acorde la costuri neavantajoase. Terenurile au suferit cel mai mult ca urmare a acestei crize, existnd zone ntregi n care nu s-a </p><p>s-a ncheiat nicio tranzacie n ultimul an. n acest context, reducerile de preuri au fost spectaculoase. Pentru anul 2013, experii imobiliari nu se ateapt la modificri importante. Proiectele de modificare a condiiilor de creditare, precum i previziunile la fel de rezervate n ceea ce privete economia vor conduce la reducerea cererii solvabile i implicit a preului de tranzacionare pentru imobilele scoase la vanzare. Avnd n </p></li><li><p> WEST PROPERTY ADVISOR TIMISOARA 10 </p><p>vedere situaia economic pe care o traverseaz ara noastr, evident, nu ne putem atepta la o revenire a pieei imobiliare n 2013, fapt care ar putea fi dictat de o cretere economic susinut. </p><p>n ceea ce privete piaa imobiliar din Romnia, observm o discrepan major la nivelul cererii i ofertei, n prezent neputndu-se vorbi despre un echilibru ntre aceste dou fore. Cererea i oferta se vor echilibra, pe msur ce fora cererii va crete i va absorbi oferta, deziderat greu de ndeplinit n condiiile actuale. </p><p>n Timioara, mai mult de 70% din oferta de apartamente este reprezentat de locuinele vechi. n comparaie cu aceeai perioad a anului trecut, preurile apartamentelor din Timioara sunt mai ieftine cu aproximativ 3%, o usoar scdere a preului de ofert fiind remarcat la apartamentele cu 4 camere. Preurile pentru apartamentele cu 2 camere situate in blocuri construite nainte de 1989 sunt la acelasi nivel cu anul trecut, </p><p>cererea pentru acest tip de proprieti fiind cea mai ridicata din segmentul apartamentelor. Dei n acest moment se poate remarca o scdere a preurilor de ofert evoluia acestora nu a fost constant pe parcursul anului, oscilnd ntre creteri i deprecieri uoare. </p><p>n septembrie, preul mediu solicitat pentru apartamentele noi a ajuns la 896 euro pe metrul ptrat util. Totodat, preul cerut de proprietari pentru un metru ptrat n cazul apartamentelor vechi (construite nainte de anul 1990) a ajuns la 766 euro, valoare cu 1,5% mai mic dect cea nregistrat n august. Fa de aceeai perioad a anului trecut, unitile vechi din acest ora sunt mai ieftine cu 4,5%. Pe categorii de apartamente, n ultimele treizeci de zile, unitile cu trei camere s-au ieftinit cel mai mult (1,2%), fiind urmate de garsoniere, care s-au ieftinit cu 0,9%. n acelai interval, apartamentele cu dou camere s-au ieftinit cu 0,6%. Cele mai cutate locuine n anul 2012 n Timisoara, au fost apartamentele ieftine cu 2 camere i este de ateptat ca aceast tendin s continue i n anul viitor i argumentat d...</p></li></ul>