Palestrante: Arqº Henrique Cambiaghi

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  • Reviso do Marco Regulatrio de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo Urbano

    de So Paulo Impacto na Avaliao Imobiliria

  • Reviso do Marco Regulatrio de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo Urbano

    de So Paulo Impacto na Avaliao Imobiliria

    Estudos de Casos Henrique Cambiaghi

    Arquiteto 16 Setembro 2.016

  • EXPERIENCIA

    Experincia acumulada em quase 45 anos de atividades

    750 projetos 450 obras 8.000.000,00 m

    INSTALAES A Cambiaghi est altamente equipada e informatizada.

    Tem 32 postos de trabalho, (sendo 26 estaes equipadas com Autocad /REVIT).

    Participao ativa em entidades como AsBEA .SECOVI

  • SEDE Atravs do retrofit em um Edifcio projetado em 1985 pela Cambiaghi implantamos nossas instalaes

  • Norma de Desempenho NBR 15.151 Norma de Acessibilidade NBR 9050

    COMAER Portaria 957

    PDE Plano Diretor Estratgico Lei 16.050 31 /julho / 2014

    NOVA Lei do Zoneamento Lei 16.402 22 /maro / 2016

    NOVO Cdigo de Obras PL 466/2.015 aprovado pela Cmara mas em funo de Liminar ainda

    no foi sancionado pelo Prefeito

  • PDE x Zoneamento

    Lei 16.050 x Lei 16.402 julho 2.014 x maro 2.016

    Esta apresentao estar disponvel no meu site www.cambiaghi.com.br

    OBSERVAO Esta apresentao est sujeita a alteraes em funo de novos decretos

    regulamentadores e novas interpretaes das novas legislaes

  • Nova Lei de Zoneamento

    Territrios de TRANSFORMAO EIXOS

    Vantagem as definies de cada Zona valem para todas as

    36 SUBPREFEITURAS

    Territrios de QUALIFICAO REMANSO

    Territrios de PRESERVAO

    Temos um TOTAL de 36 Zonas

  • Territrios de TRANSFORMAO

    EIXOS

  • REMANSO

  • Territrios de QUALIFICAO

    Todas com limitao de gabarito de altura exceto nas Zonas de Centralidade Gabarito passou para 48m

  • ZEIS

  • Territrios de QUALIFICAO

    Criao das ZEIS 5

  • Territrios de QUALIFICAO

    Criao das ZOEs Zona de Ocupao Especial

  • Preservao

  • Territrios de PRESERVAO

  • CATEGORIA de USOS

  • R Residencial R Residencial R1 1 Unidade por Lote R2h casas geminadas superpostas Cjto Residencial R2V Conjunto com mais de duas unidades residenciais R2V 1 ate 2.500m de A.C R2V 2 2.500m < CR < 10.000m de A.C R2V 3 10.000m < CR < 20.000m de A.C R2V 4 CR > 20.000m de A.C

    HIS +HMP + EHIS + EHMP

    PROBLEMA: A SEL no est sabendo como aprovar qdo tem mais de 1 Bloco (rua interna, acesso de pedestres etc!!!) Aguardando Regulamentao atravs de DECRETO

  • nR No Residencial 39 subcategorias nR1: uso no residencial compatvel com a vizinhana

    residencial;(nR1-1 a nR1-15) nR2: uso no residencial tolervel vizinhana

    residencial; ;(nR2-1 a nR2-15) nR3: uso no residencial especial ou incmodo

    vizinhana residencial; ;(nR3-1 a nR2-9) Industrial( Ind.-1 a Ind-3 e diversas subcategorias)

    PROBLEMA: As categorias de usos no batem com as categorias da lei anterior, podendo gerar problemas em projetos modificativos. Aguardando Regulamentao atravs de DECRETO

    INFRA (1 a 7)

  • Usos Especiais

  • HOSPITAIS,HOTEIS,ESCOLAS,CINEMAS e TEATROS Incentivos

    O PDE manteve todas as leis especiais de incentivo (Art. 369) A Lei 16.402 (Zoneamento ) Em ZEU possibilita para HOSPITAIS,ESCOLAS e HOTEIS majorao do CA Max em 50% cria novas condies para estes Usos e atividades Em ZEM para HOSPITAIS,ESCOLAS raio de 600m das estaes de Metr e Trem Porm paga OUTORGA

    Revoga todas as leis anteriores de incentivos e benefcios

  • MAPAS x ZONEAMENTO

  • Sobreposio do mapa do Zoneamento com o mapa do Google para melhor identificao (KMZ)

  • ..Com algumas excees..!!! O mapa oficial tem prazo de 180 dias contados da

    publicao da NOVA Lei de Zoneamento maro 2.016 ou seja

    setembro 2.016(Art.164 ) !!!!

    Dificuldade perceber diferena de algumas cores

    Os mapas esto bem feitos e s eles valem

    Ser que fica pronto!!!

  • Entretanto existem situaes de zonas diferentes num mesmo terreno

    Os mapas esto bem feitos e s eles valem....

  • PARCELAMENTO e OCUPAO do SOLO

  • PARCELAMENTO de SOLO Lei do Zoneamento rea mnima de lote 125m

    rea MAXIMA de LOTE 20.000m frente mxima 150m rea MAXIMA de QUADRA 20.000m face mxima 300m

    Quando superior 150m obrigatrio via de pedestre a cada 150m Existem situaes de reas mximas de 10.000m (Z COR)

    ZPDS no h limite

    No PDE a rea Mxima de TERRENO era 40.000m

  • EXCEES para LOTE MAXIMO de 20.000m

    No PDE a rea Mxima de TERRENO era 40.000m

    Novas Escolas, Faculdades, Universidades Novos Hospitais e Shoppings ficaram de fora!!!!

  • VILAS e RUAS sem SADA (L

  • Parmetros de Ocupao Quadro 3A Coeficiente de Aproveitamento Taxa de ocupao Gabaritos (10m; 15m; 20m ; 28 m; e s/gabarito) Recuos Cota de terreno

  • agora

    Na LPUOS Zona Eixos de Estruturao e Transformao

    Urbana de (ZEUs)

    No PDE Eixos de Estruturao e Transformao Urbana

  • Existentes Previstos at 2016

    Eixos de Estruturao e Transformao Urbana

  • INCENTIVOS ( Computveis) uso misto INCENTIVADO Fachada Ativa (uso res nR1 nR2) 50% da rea do lote no pav trreo Incentivo uso Residencial Acrscimo de 20% da rea computvel EHIS Acrscimo de 50% da rea computvel EHMP Acrscimo de 25% da rea computvel

    Alargamento de Caladas DOAO No Eixo 5,0m (dispensado de recuo) rea de Influencia do Eixo 3,0m (*) reas doadas p/alargamento de calada perde potencial e paga Outorga

    (*) Na NOVA LEI de Zoneamento passou para 5,0m

    NOVO Zoneamento vagas nR passaram a ser obrigatrias e opcionais

    Gabarito No H Cuidado com os gabaritos do COMAER

    Zona Eixos de Estruturao e Transformao Urbana (ZEUs) Coeficiente de Aproveitamento 4,0x Taxa Ocupao 70% Uso Residencial (n max de Unid) Cota de 20m/unid (rea media 80m/unid) Vagas Residencial 1vg/unid (limite at 32m/vaga) ( Obrigatrias) Vagas Uso Residencial 1vg/70m de A. computvel.(limite at 32m/vaga)

  • Zonas de Eixo de Estruturao e Transformao Urbana (ZEUs)

    Problemas que estavam resolvidos DECRETO 56.538 de 26/19/15 Permitia vagas de garagens para uso nR nas reas incentivadas ( comp) Lazer Trreo /pavto de uso comum eram computvel at limite de 3,0m /unid

    Pela lei do Zoneamento caram ( de novo ) estas vantagens

    Dificuldades Muita vezes difcil esgotar o potencial em terrenos com formas irregulares

    Aguardando decreto para Regulamentar e/ou novo COE Lei de Zoneamento art 174 (incentivo ) Cota Uso Residencial pode alcanar 30m/ unid (por 3 anos) e ter 2 vagas / unid (mas a redao est meio confusa) Ex iste uma LIMINAR ainda no julgada questionando a Lei de Zoneamento em especial este artigo 174 Possivelmente vai ser VETADO este artigo

    SUGESTO no contar com este benefcio

  • Vagas Quadro 4.A Define a qtidade e critrios para vagas de: Carros Bicicletrio Carga e descarga Caminhes Embarque e Desembarque Largura de Vias

    Zona Eixos de Estruturao e Transformao Urbana (ZEUs)

  • Vagas PROBLEMAS

    Quadro 4 A Vagas Uso No Residencial para alguns Usos n R2 e nR3 tem qtidade MINIMA de 1vaga/ 50m e ate 1/ 35m Aguardando DECRETO para definir se so computveis!!

    Zona Eixos de Estruturao e Transformao Urbana (ZEUs)

    DECRETO 23/10/15 do PNE permite vgs uso Res 1v/70m rea Comput Na NOVA Lei de Zoneamento no esta claro se ainda vale o Decreto!!

    Nos Eixos n MAXIMO de vagas para nR 1/70m (art 62)

  • Para os usos Residenciais est previsto: uma bicicleta Por Unidade Residencial

    reas No Computveis - Bicicletrio + Vestirios

    (exceto nos Eixos!!)

  • rea do lote at 10.000m (ZEU,ZEM ZC) No Obrigatrio INCENTIVO no paga outorga sobre o potencial de metade

    da rea de fruio

    Zona dos Eixos de Estruturao e Transformao Urbana FRUIO PUBLICA

    Problema SEL No est aceitando Fachada Ativa de frente para rea de Fruio Pblica!

    10.000m

  • REMANSO

  • REMANSO Coeficiente Mximo com Outorga 2,0x (*) GABARITO 8 pavts e mx 28m de altura

    Exceto qdo + de 50% da Quadra estiver verticalizada.

    (*) No tem mais aproveitamento de 2,0x sem outorga para uso residencial com taxa de ocupao com at 25%

    AUMENTO custo OUTORGA

    Para EHIS e EHMP no tem GABARITO de 28m!!!!

    Nos usos residenciais as reas de circulao passaram a ser no computveis at 20% da rea computvel do pavimento

    Incentivos Incentivo uso Residencial Acrscimo de 20% da rea computvel EHIS Acrscimo de 50% da rea computvel EHMP Acrscimo de 25% da rea computvel

  • Existe uma dificuldade do poder

    publico entender que limitar gabarito

    no altera a densidade

  • Questes Gerais

  • Lenol Fretico Polos Geradores de Trfego (PGT)

    Geradores de Impacto de Vizinhana (EGIV)

    - Edificaes residenciais com> 500 vagas - Edificaes no residenciais com >120 vagas localizadas nas

    reas Especiais de Trfego AET, - Edificaes no residenciais com 280 vagas

    - uso residencial com rea construda >80.000m ou que apresentem mais de 600 vagas de estacionamento.

    - uso comercial e de prestao de servios > 80.000m; - uso industrial > 25.000m

    Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhana (EGIV) - Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) - Relatrio de Impacto de Vizinhana (RIV)