Properti Dan Persediaan

  • Published on
    14-Feb-2015

  • View
    59

  • Download
    1

Embed Size (px)

DESCRIPTION

PSAK 13 dan IAS 2

Transcript

<p>Properti Investasi 1. Ruang Lingkup Properti Investasi Berdasarkan PSAK 13 Pembahasan Properti Investasi ini tidak mencakup sebagai berikut : a. hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 tentang Sewa, antara lain: i. pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi ii. pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi iii. pengukuran hak atas properti dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessee iv. pengukuran investasi neto lessor yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor v. akuntansi untuk transaksi jual dan sewa-balik vi. pengungkapan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi b. juga tidak berlaku untuk : i. aset biologik yang terkait dengan aktivitas agrikultur ii. hak penambangan dan reservasi tambang seperti minyak, gas alam dan sumber daya alam sejenis yang tidak dapat diperbaharui. 2. Pengertian Properti Investasi Pengertian Properti Investasi menurut PSAK 13 adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk: (a) digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau (b) dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari Jadi dengan kata lain, Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria bahwa: a. Tujuan penggunaan property tersebut untuk rental dan/atau kenaikan nilai. Dengan demikian, properti investasi tersebut menghasilkan arus kas</p> <p>yang sebagian besar tidak bergantung pada aset lain yang dikuasai oleh entitas. b. Properti tersebut dikuasai oleh pemilik dan dikuasai oleh suatu entitas dalam sewa pembiayaan Contoh properti investasi adalah sebagai berikut : a. tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha seharihari; b. tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai); c. bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi; d. bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi. e. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. Sedangkan untuk contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah : a. properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang untuk dalam proses PSAK pembangunan 14 (revisi atau 2008): pengembangan dijual (lihat</p> <p>Persediaan), misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali. b. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak Konstruksi). ketiga (lihat PSAK 34 (revisi 2010): Kontrak</p> <p>c. Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. properti yang digunakan sendiri (lihat PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetap), termasuk (di antaranya) properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa karyawan tersebut membayar rental sesuai harga pasar) dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual. d. properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan. Beberapa properti terdiri atas bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai dan bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah (atau disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan), maka entitas harus mencatatnya secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti ini masuk sebagai properti investasi hanya jika suatu bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif jumlahnya tidak signifikan.Dalam beberapa kasus, entitas menyediakan tambahan jasa kepada para penghuni properti yang dimilikinya. Entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi jika jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. Misalnya adalah ketika pemilik bangunan kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada penyewa yang menghuni bangunan. Dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan bernilai cukup signifikan. Misalnya, jika suatu entitas memiliki dan mengelola hotel, maka jasa yang diberikan kepada</p> <p>para tamu adalah signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. Oleh karena itu, kepemilikan seperti ini termasuk sebagai properti yang digunakan sendiri dan bukan sebagai properti investasi. Hal yang sulit untuk menentukan apakah tambahan jasa yang diberikan adalah sangat signifikan sehingga properti tidak memenuhi sebagai properti investasi. Misalnya, pemilik hotel terkadang memindahkan beberapa tanggung jawab kepada pihak ketiga berdasarkan suatu perjanjian pengelolaan. Syarat-syarat atau klausula dalam perjanjian tersebut sangat beragam. Pada satu sisi, secara substansi, posisi pemilik hotel adalah sebagai investor pasif. Pada sisi yang lain, pemilik hotel telah menugaskan (outsourced) pihak lain untuk mengelola operasi hotel sehari-hari dengan tetap terkena dampak secara langsung dari variasi arus kas yang dihasilkan dari operasi hotel tersebut. Apabila diperlukan pertimbangan untuk menentukan apakah suatu properti memenuhi kriteria sebagai properti investasi, Entitas dapat mengembangkan kriteria tersebut sehingga kriteria tersebut dapat digunakan sebagai kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi. Akan tetapi Entitas tersebut disyaratkan untuk mengungkapkan kriteria tersebut ketika pengklasifikasian dianggap sulit. Dalam beberapa kasus, entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan yang digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lainnya. Properti tersebut tidak diklasilifikasikan sebagai properti investasi pada laporan keuangan konsolidasian, karena properti seperti ini termasuk digunakan sendiri apabila dilihat dari sudut pandang grup. Namun, jika dilihat dari sudut pandang entitas yang memiliki properti tersebut, properti semacam ini masuk kategori properti investasi sepanjang memenuhi definisi kriteria sebagai properti investasi. Dengan demikian, lessor memperlakukan kepemilikan seperti itu sebagai properti investasi pada laporan keuangan individualnya.</p> <p>3. Pengakuan</p> <p>Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika: (a) besar kemungkinan manfaat ekonomik di masa depan dari aset yang tergolong properti investasi akan mengalir ke dalam entitas; dan (b) biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal. 4. Pengukuran Pada Saat Pengakuan Awal Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan dari properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung termasuk, misalnya, biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya. Yang tidak termasuk biaya perolehan adalah: a. biaya perintisan (kecuali biaya-biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen); b. kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan; atau c. pemborosan bahan baku, buruh atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti. Jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, maka biaya perolehan adalah setara harga tunai. Perbedaan antara jumlah tersebut dan pembayaran diakui sebagai beban bunga selama periode kredit. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan, dalam hal ini aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum. Jumlah yang setara diakui sebagai liabilitas. Premium yang dibayarkan untuk sewa diperlakukan sebagai bagian dari pembayaran sewa minimum untuk tujuan ini, dan oleh karena itu dimasukkan dalam biaya perolehan aset, tetapi dikeluarkan dari liabilitas.</p> <p>Jika properti investasi mungkin diperoleh dalam pertukaran dengan aset moneter atau aset nonmoneter atau kombinasi aset moneter dan nonmoneter. Maka biaya perolehan dari suatu properti investasi diukur pada nilai wajar kecuali: a. transaksi pertukaran tersebut tidak memiliki substansi komersial; atau b. nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan tidak dapat diukur secara andal. Jika aset yang diperoleh tidak dapat diukur dengan nilai wajar, biaya perolehannya diukur dengan jumlah tercatat aset yang diserahkan. 5. Pengukuran Setelah Pengakuan Awal Suatu entitas dapat : a. memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi yang menjadi agunan liabilitas yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi; dan b. memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi lain, tanpa memerhatikan pilihan sebagaimana dimaksud dalam huruf (a). Jika suatu entitas memilih model-model yang berbeda untuk dua kategori yang diuraikan diatas, penjualan properti investasi di antara kelompok aset yang diukur dengan menggunakan model berbeda harus diakui pada nilai wajar dan perubahan kumulatif dalam nilai wajar harus diakui dalam laba rugi. Selaras dengan itu, jika suatu properti investasi ditransfer dari sekelompok aset yang menggunakan model nilai wajar ke dalam kelompok aset yang menggunakan model biaya, maka nilai wajar properti pada saat penjualan dianggap menjadi biaya perolehannya. 5.1 Model Nilai Wajar Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Nilai</p> <p>wajar properti investasi merupakan harga yang mana properti dapat dipertukarkan antara pihak-pihak yang memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar. Nilai wajar tidak mencakup estimasi kenaikan atau penurunan harga karena kondisi atau keadaan khusus seperti pembiayaan yang umum, perjanjian penjualan dan penyewaan kembali, kondisi khusus atau konsesi yang diberikan oleh pihak yang terkait dengan penjualan. Entitas menentukan nilai wajar tanpa dikurangi dengan biaya transaksi yang mungkin timbul dari penjualan atau pelepasan lainnya. Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda. Jadi Nilai wajar properti investasi mencerminkan kondisi pasar pada tanggal pelaporan. Definisi nilai wajar mengacu pada transaksi wajar. Transaksi wajar adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak mempunyai hubungan tertentu atau khusus, yang membuat harga transaksi tidak mencerminkan karateristik dari kondisi pasar. Transaksi tersebut dianggap terjadi di antara pihak-pihak yang tidak berelasi, yang masing-masing bertindak secara independen. Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memerhatikan adanya perbedaan dalam sifat, lokasi, atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti. Jika hak atas properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasi sebagai properti investasi, model nilai wajar harus diterapkan. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya. Nilai wajar berbeda dengan nilai pakai, sebagaimana didefinisikan dalam PSAK 48 (revisi 2009): Penurunan Nilai Aset. Nilai wajar mencerminkan pengetahuan dan estimasi pihak pembeli dan penjual yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai. Sedangkan nilai pakai mencerminkan estimasi entitas, termasuk pengaruh faktor khusus yang ada pada entitas tersebut dan tidak dapat diterapkan pada entitas lain pada</p> <p>umumnya. Misalnya, nilai wajar tidak mencerminkan faktor-faktor berikut dalam artian bahwa faktor-faktor ini tidak secara umum tersedia bagi pihak pembeli dan penjual yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai: a. nilai tambah dari pembentukan portofolio properti pada lokasi yang berbeda; b. sinergi antara properti investasi dan aset lain; c. hak legal dan pembatasan legal yang khusus hanya untuk pemilik akhir (terkini); dan d. manfaat pajak atau beban pajak yang khusus untuk pemilik akhir (terkini). Ada anggapan yang sulit dibantah bahwa entitas dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal atas dasar berkelanjutan. Namun demikian dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika suatu entitas pertama kali memperoleh properti investasi (atau ketika properti yang ada pertama kali menjadi properti investasi karena perubahan penggunaan) bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan. Hal ini timbul jika, dan hanya jika, transaksi pasar serupa jarang terjadi dan alternatif estimasi andal nilai wajar (misalnya, berdasarkan proyeksi arus kas diskontoan) tidak tersedia. jika entitas menentukan bahwa nilai wajar properti investasi dalam proses pembangunan tidak dapat ditentukan secara andal tetapi mengharapkan nilai wajar properti tersebut dapat ditentukan secara andal saat pembangunan selesai, maka properti tersebut diukur dengan cara properti investasi dalam proses pembangunan diukur berdasarkan biaya perolehan sampai nilai wajarnya dapat ditentukan secara andal atau sampai pembangunannya selesai (mana yang lebih dahulu). Jika entitas menetukan bahwa nilai wajar dari properti investasi (selain properti investasi dalam proses pembangunan) tidak dapat ditentukan secara andal pada dasar berkelanjutan, entitas mengukur properti investasi tersebut menggunakan model biaya sesuai...</p>