RAPORT DE EXPERTIZ EVALUARE TEHNIC - unnpr.ro U, din Bacau, str. Vasile Alecsandri , nr. 64, reprezentat prin preedinte dl. Notar ... Bacu reprezentat de propriet i agricole familiale,

  • Published on
    06-Feb-2018

  • View
    226

  • Download
    5

Embed Size (px)

Transcript

  • ING. URSESCU SORIN CRISTIAN EEExxxpppeeerrrttt eeevvvaaallluuuaaatttooorrr bbbuuunnnuuurrriii iiimmmooobbbiiillliiiaaarrreee mmmeeemmmbbbrrruuu tttiiitttuuulllaaarrr UUUNNNEEEAAARRR nnnrrr... llleeegggiiitttiiimmmaaaiiieee 111666999444333

    EEExxxpppeeerrrttt ttteeehhhnnniiiccc jjjuuudddiiiccciiiaaarrr

    Bacu, str. Energiei, nr. 32, sc. A, ap. 32, et. 6 tel. 0744/649506

    RRRAAAPPPOOORRRTTT DDDEEE EEEXXXPPPEEERRRTTTIIIZZZ---EEEVVVAAALLLUUUAAARRREEE TTTEEEHHHNNNIIICCC

    SSSTTTAAABBBIIILLLIIIRRREEEAAA OOORRRIIIEEENNNTTTAAATTTIIIVVV AAA VVVAAALLLOOORRRIIILLLOOORRR DDDEEECCCIIIRRRCCCUUULLLAAAIIIEEE AAA TTTEEERRREEENNNUUURRRIIILLLOOORRR SSSIIITTTUUUAAATTTEEE NNN

    IIINNNTTTRRRAAAVVVIIILLLAAANNNUUULLL III EEEXXXTTTRRRAAAVVVIIILLLAAANNNUUULLL LLLOOOCCCAAALLLIIITTTIIILLLOOORRRAAADDDMMMIIINNNIIISSSTTTRRRAAATTTIIIVVV TTTEEERRRIIITTTOOORRRIIIAAALLLEEE CCCOOOMMMPPPOOONNNEEENNNTTTEEE

    AAALLLEEE JJJUUUDDD... BBBAAACCCUUU

    BBBeeennneeefffiiiccciiiaaarrr:::

    BBBaaacccuuu oooccctttooommmbbbrrriiieee 222000111333

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    1

    ING. URSESCU SORIN CRISTIAN EEExxxpppeeerrrttt eeevvvaaallluuuaaatttooorrr bbbuuunnnuuurrriii iiimmmooobbbiiilll iiiaaarrreee mmmeeemmmbbbrrruuu tttiiitttuuulllaaarrr UUUNNNEEEAAARRR nnnrrr... llleeegggiiitttiiimmmaaaiiieee 111666999444333

    Bacu, str. Energiei, nr. 32, sc. A, ap. 32, et. 6 tel. 0744/649506

    SCRISOARE DE TRANSMITERE

    Catre : CAMERA NOTARILOR PUBLICI BACU

    Va transmitem anexat raportul de expertiz - evaluare scris al terenurilor din intravilanul i extravilanul localitilor administrativ teritoriale, componente ale judeului Bacu.

    Lucrarea prezint estimarea orientativ a valorilor medii de circulaie ale terenurilor la nivelul fiecrui teritoriu administrativ, existent la data ntocmirii expertizei.

    Inspectia in teren, actualizarea si documentarea informarii cu date de piata precum si intocmirea raportului de evaluare s-a desfasurat in perioada 01.10.2013 15.10.2013.

    Datele de referinta pentru care sunt valabile toate calculele, analizele si estimarile efectuate sunt valabile pentru anul 2014.

    In baza datelor, calculelor efectuate, a ipotezelor si

    conditiilor limitative, valorile medii de circulaie ale terenurilor intravilane i extravilane din jud. Bacu sunt

    prezentate n raport ca fiind valori orientative.

    Nota : valorile nu contin TVA.

    EXPERT EVALUATOR

    membru titular UNEAR

    EXPERT TEHNIC JUDICIAR

    Ing. Ursescu Sorin Cristian

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    2

    DECLARATIE DE CONFORMITATE

    In conformitate cu cerintele prezentate in Standartele Internationale de Evaluare ediia 2011, publicate de ctre IVSC, prin prezenta declaratie de conformitate se confirma ca:

    Prezentarea faptelor din raport sunt corecte, analizate si reflecta realitatea si pertinenta cunostintelor evaluatorului.

    Analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative prezentate in raport.

    Onorariul evaluatorului nu este conditionat de nici un aspect al raportului si nu are legatura cu valorile raportate.

    Evaluatorul are experienta in ce priveste evaluarea proprietailor imobiliare prezentate in raport.

    Raportul a fost elaborat pe baza studiilor, calculelor si aprecierilor expertului fara a apela la un sprijin din partea altor persooane calificate in acest sens.

    EXPERT EVALUATOR

    membru titular UNEAR

    EXPERT TEHNIC JUDICIAR

    Ing. Ursescu Sorin Cristian

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    3

    CUPRINS

    Capitolul 1 Premisele evaluarii 1.1 Obiectul evaluarii. pag.4 1.2 Scopul si utilizarea evaluarii si utilizatorul evaluarii pag.4 1.3 Definirea valorii si data evaluarii pag.4 1.4 Modul de exprimare a valorii de piata. pag.4 1.5 Ipoteze si conditii limitative. pag.4 1.6 Sfera evaluarii pag.5 Capitolul 2 Prezentarea datelor 2.1 Identificarea tipurilor de terenuri,descriere juridical. pag.6 2.2 Tipul proprietatii si definirea pietii. pag.6 2.3 Aspecte economice, administrative specifice jud. Bacu. pag.6 Capitolul 3 Analiza datelor si concluziile. 3.1 Analiza celei mai bune utilizari CMBU pag.83.2 Modul de abordare a evaluarii. pag.8 3.3 Opinia asupra valorii terenurilor. pag.8 3.4 Calificarile evaluatorului. pag.9

    Anexe Anexa 1 Calcul valorilor orientative ale terenurilor situate n circumscripia

    teritorial a judectoriei Bacu pag.10Anexa 2 Calcul valorilor orientative ale terenurilor situate n circumscripia

    teritorial a judectoriei Buhui pag.60Anexa 3 Calcul valorilor orientative ale terenurilor situate n circumscripia

    teritorial a judectoriei Moineti pag.70Anexa 4 Calcul valorilor orientative ale terenurilor situate n circumscripia

    teritorial a judectoriei Oneti pag.95Anexa 5 Calcul valorilor orientative ale terenurilor situate n circumscripia

    teritorial a judectoriei Podu Turcului pag.125

    EXPERT EVALUATOR

    EXPERT TEHNIC JUDICIAR

    ING. URSESCU SORIN CRISTIAN

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    4

    RAPORT DE EVALUARE

    Capitolul 1 Premisele evaluarii

    1.1. Obiectul evaluarii. Obiectul evaluarii il constituie terenurile din intravilanul i extravilanul localitilor

    administrativ teritoriale componente ale judeului Bacu.

    1.2. Scopul si utilizarea evaluarii si utilizatorul evaluarii. Scopul evaluarii il reprezinta folosirea de catre Camera Notarilor Publici Bacau a

    unor VALORI MEDII DE CIRCULAIE adecvate a terenurilor la nivelul fiecrui teritoriu administrativ, compnent al judeului Bacu,

    BENEFICIARUL prezentului raport este CAMERA NOTARILOR PUBLICI BACU, din Bacau, str. Vasile Alecsandri , nr. 64, reprezentat prin preedinte dl. Notar Isache tefan.

    1.3. Definirea valorii si data evaluarii. In concordanta cu scopul evaluarii decis de catre beneficiar si conform cu

    Standardele Internationale deEvaluare tipul de valoare ce va fi estimat ESTE VALOAREA DE PIATA definite de IVS1 ca fiind SUMA ESTIMATA PENTRU CARE O PROPRIETATE VA FI SCHIMBATA LA DATA EVALUARII ,INTRE UN CUMPARATOR DECIS SI UN VANZATOR HOTARAT,INTR/O TRANZACTIE CU PRET DETERMINAT OBIECTIV,DUPA O ACTIVITATE DE MARKETING CORESPUNZATOARE, IN CARE PARTILE IMPLICATE AU ACTIONAT IN CUNOSTINTA DE CAUZA, PRUDENT SI FARA CONSTANGERE.

    DATA EVALUARII este 15.10.2013, aceasi cu DATA INTOCMIRII RAPORTULUI.

    1.4. Modul de exprimare a valorii. Valorile de circulaie estimate sunt raportate in EURO. Pentru elementele de calcul

    ale beneficiarului vor avea la baza cursul valutar stabilit de B.N.R.

    1.5. Ipoteze si conditii limitative Prezentul raport a fost elaborat n urmtoarele ipoteze i condiii limitative : Prezentul raport este ntocmit n baza Contractului de prestri servicii nr. 2391 din

    20.09.2013, incheiat cu beneficiarul ; Evaluarea s-a efectuat n baza documentelor furnizate de ctre beneficiarul lucrrii ,

    acestea au fost presupuse a fi autentice, evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situaiei juridice a terenurilor evaluate

    Informaiile solicitate i luate n considerare de ctre evaluator sunt considerate a fi autentice, fr ca acestea sa ofere o garanie asupra preciziei lor ;

    Evaluatorul a obinut informaii , estimri si opinii , ce au fost evideniate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile fr a-i asuma nici o responsabilitate n privina corectitudinii lor ;

    Terenurile au fost evaluate ca fiind libere de sarcini deoarece nu s-a specificat altfel; Terenurile au fost evaluate ca fiind neocupate libere sau ocupate cu diferite

    construcii sau culturi ;

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    5

    Se presupune c terenurile sunt n concordan cu toate reglementrile locale i republicane privind mediul nconjurtor , reglementrile si restriciile urbanistice cu excepia neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul contract ;

    Nu se detin informatii cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul terenurilor evaluate . Evaluatorul nu are calitatea , calificarea si nici o obligatie de a depista astfel de substante ;

    Previziunile sau estimarile continute in raport s-au facut in conditiile actuale ale pietii ;

    Evaluarea s-a efectuat in conditiile unor valori orientative medii, exprimate n EURO; Evaluatorul, prin natura contractului, poate fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara

    n perioada de implementare, maxim trei luni de la data predrii prelurii lucrrii pentru a se nltura eventualele imperfeciuni constatate n coninutul expertizei, materializate n : omisiuni, erori de calcul sau transcriere, ncadrarea greit a unor temeni i localiti;

    Datele prezentate n aceast expertiz pot fi folosite de C.N.P. Bacu i de instituiile stabilite de lege ;

    Executantul cedeaz toate drepturile rezultate din raportul de evaluare C.N.P. Bacu, neavnd nici o pretenie asupra modului de utilizare i valorificare ale acestora de ctre beneficiar.

    Acest raport de evaluare este confidenial att pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menionat in cadrul capitolului I si evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare scop ;

    Previziunile , proieciile si estimrile coninute aici se bazeaz pe condiiile curente de pe piaa, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie ntr-o perioad de criz. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbrii condiiilor viitoare .

    1.6. Sfera evaluarii Avand in vedere scopul evaluarii, evaluatorul a utilizat pentru intocmirea raportului

    informatii culese de pe piata imobiliara locala. S-au mai utilizat informatii despre valorile medii de circulaie a terenurilor care s-au

    tranzactionat sau sunt in curs de tranzactionare obtinute de la Agenii imobiliare din teritoriu, de pe Internet, de la Primriile localitilor administrativ teritoriale componente ale jud. Bacu i documentele puse la dispoziie de ctre C.N.P. Bacu. Informatiile se considera cu un grad relativ mare de realism.

    Evaluatorul a verificat i veridicitatea unor informatii obtinute de la prile implicate n tranzacii cu terenuri.

    Evaluatorul a analizat oferta si cererea de proprietati imobiliare similare sau apropiate cu proprietatea de evaluat la nivelul zonelor stabilite pentru evaluare din publicatiile locale ex: Desteptarea, Ziarul de Bacau, s.a. efectuand studii asupra valorilor terenurilor din zonele de analiz.

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    6

    Capitolul 2 Prezentarea datelor.

    2.1. Identificarea tipurilor de terenuri, descriere juridica. Proprietile evaluate fac parte din urmtoarele dou categorii :

    1. Terenuri intravilane avnd categoria de folosin : curi construcii, vii nobile, arabil, vii hibride, alte categorii

    n funcie de mrimea localitilor urbane (municipiu sau ora) aceste terenuri au fost ncadrate n diferite zone cuprinse ntre zona A central i H periferic. 2. Terenuri extravilane avnd categoria de folosin : arabil, pune, fnea, livezi, vii hibride, neproductiv, pduri, vii nobile

    2.2. Tipul proprietatii si definirea pietii. Pentru determinarea valorii de pia a terenurilor de evaluat am definit ca piata

    unitara piaa terenurilor intravilane sau extravilane componente ale fiecrei uniti administrativ teritoriale n parte din jud. Bacu (municipii, orae, sate componente al comunelor), dupa cum rezulta si din harta zonelor studiate si delimitate in planurile de urbanism ale localitilor jud. Bacau. Pentru stabilirea zonei s-au luat in calcul tipul proprietatii, caracteristicile proprietatii, aria pietii. Piata studiata prezinta preturi diferite ale terenurilor funcie de amplasarea lor n perimetrul localitilor.

    2.3. Aspecte economice, administrative specifice judeului Bacu. Judeul Bacu se afl n estul Romniei i are o suprafa de 6606 kmp, peste 750.000 de locuitori.

    Bacul este jude n regiunea Moldova din Romnia. reedina: municipiul Bacu; principalele cursuri de ap: Siret, Bistria, Trotu, Tazlu, Berheci, Zeletin; principalele lacuri: Bltu (baraj natural), Belci, Poiana Uzului (alimentare cu ap), Racova, Grleni, erbneti i Lilieci (hidroenergetice); altitudine maxim: vf. Grinduu (M. Tarcu) 1.664 m, vf. Nemira 1.648 m, vf. andru Mare 1.639 m (M. Nemira). Judee vecine: la est judeul Vaslui, la sud judeul Vrancea, la vest judeul Covasna i judeul Harghita, la nord judeul Neam.

    Activitile industriale principale cuprind: Industria Petrochimic; Industria Nutriional; Industria de Lemn i de Hrtie; Industria Textil; Industria Mecanic; Industria Aeronautic.

    Agricultura jud. Bacu reprezentat de proprieti agricole familiale, asociaii agricole i societi comerciale care au ca profil predominat cultura cerealelor i a plantelor tehnice, legumicultur, pomicultur. n sectorul zootehnic se disting creterea ovinelor, caprinelor i bovinelor.

    Organizarea administrativ teritorial :

    Municipii

    Bacu (reedina judeului) Moineti (municipiu din 2001) Oneti

    Orae

    Buhui Comneti Drmneti

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    7

    Slnic Moldova Trgu Ocna

    Comune

    Ag Ardeoani Asu Balcani Bereti-

    Bistria Bereti-

    Tazlu Berzuni Brsneti Blgeti Bogdneti Brusturoasa Buciumi Buhoci Cain Ciui Cleja Coloneti

    Corbasca Coofneti Dmieneti Dealu

    Morii Dofteana Faraoani Filipeni Filipeti Giceana Ghime-

    Fget Gioseni Grleni Glvneti Gura Vii Helegiu Hemeiu Huruieti

    Horgeti Iteti IzvoruBerheciului Letea Veche Lipova Livezi Luizi-Clugra Mgireti Mgura Mnstirea Cain Mrgineni Motoeni Negri Nicolae Blcescu Odobeti Oituz Onceti

    Orbeni Palanca Parava Parincea Pnceti Prgreti Prjol Plopana Podu

    Turcului Poduri Prjeti Racova Rcciuni Rchitoasa Roiori Sascut Snduleni

    Srata Suceti Scoreni Secuieni Solon Stnieti Strugari tefan

    cel Mare Tamai Ttrti Trgu

    Trotu Traian Ungureni Urecheti Valea

    Seac Vultureni Zeme

    Echilibrul pietii. Stagnarea activitatilor economice, scderea investitiilor in judetul Bacau datorit

    crizei generale care se manifest au ca efect stagnarea sau reducerea valorilor medii de circulaie ale terenurilor la nivelul fiecrui teritoriu administrativ existent la data ntocmirii expertizei, n procente cuprinse ntre 5 10 % funcie de caracteristicile fiecrei uniti administrativ teritoriale expertizate. Tendinta actuala este de stagnare sau in unele cazuri o usoara scadere a preturilor.

  • Ing. Ursescu Sorin Cristian Membru titular U.N.E.A.R. si Expert tehnic judiciar

    8

    Capitolul 3 Analiza datelor si concluziile

    3.1. Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU ) este in stransa si directa corelatie

    cu valoarea de piata. Prin analiza CMBU a proprietatii imobliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

    In conformitate cu IVS 1 , CMBU este definita ca utilizarea cea mai

    probabila a proprie...

Recommended

View more >