Le financement des eco quartiers

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    26-Dec-2014

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  • 1. Le financement des EcoQuartiers Direction Gnrale de lAmnagement, du Logement et de la Nature www.developpement-durable.gouv.fr
  • 2. - 3 - tude ralise linitiative du bureau de lAmnagement oprationnel durable et des coQuartiers sous-direction de lAmnagement durable Direction de lHabitat, de lUrbanisme et des Paysages sous la direction de Dominique Oudot-Saintgery et dErwin Riclet Coordination : Marie-Jeanne Durousset et Florence Menez (Cete de Lyon) Centre dEtudes Techniques de lEquipement de Lyon Ple EcoQuartiers 46, rue St Thobald - 38 081 LISLE DABEAU Tel : 04 74 27 51 19 - tlcopie : 04 74 27 51 18 mel : ecoquartier.cete-lyon@developpement-durable.gouv.fr Le financement des EcoQuartiers Rapport Juillet 2010 Ministre de lcologie, du Dveloppement Durable, des Transports et du Logement, Grande Arche de la Dfense 92055 Paris La Dfense CEDEX 04 Numro de rfrence documentaire : isrn EQ-CT69-
  • 3. Ministre de lEcologie, du Dveloppement durable, des Transports et du Logement - 4 - Ministre de lEcologie, du Dveloppement durable, des Transports et du Logement - 4 - Ministre de lEcologie, du Dveloppement durable, des Transports et du Logement - 4 - Ont contribu la ralisation de ce document: Ronan Cariou (Cete de lOuest) pour la rdaction Sophie Desprez (Cete de Lyon) pour la mise en page Marie-Jeanne Durousset (Cete de Lyon) pour la rdaction Franck Faucheux (AD4) pour la relecture Christophe Fradier (Cete de Lyon) pour la rdaction Nicolas Gateau-Leblanc (TerriDev) pour la relecture Florence Menez (Cete de Lyon) pour la rdaction Claire Poumarede (Cete Sud-Ouest) pour la rdaction Erwin Riclet (AD4) pour la relecture Marc Tascedda (Cete Nord-Picardie) pour la relecture
  • 4. - 5 - Ministre de lEcologie, de lEnergie, du Dveloppement durable et de la Mer en charge des Technologies vertes et des Ngociations sur le climat Rsum Ce rapport relve dune tude exploratoire visant identifier les mcanismes de financement dun EcoQuartier : en quoi les mcanismes diffrent-ils de ceux dune opration classique? Quels sont les lments reproductibles dun EcoQuartier un autre, pour produire du logement de qualit accessible tous? Ce rapport propose ainsi des pistes de travail approfondir, et pour les porteurs de projets, des lments mthodologiques prendre en compte pour la ralisation de leurs oprations.
  • 5. Ministre de lEcologie, du Dveloppement durable, des Transports et du Logement - 6 - Ministre de lEcologie, de lEnergie, du Dveloppement durable et de la Mer en charge des Technologies vertes et des Ngociations sur le climat - 6 - Mots Cls Amnageur Bilan damnagement Charges foncires Cot global Dveloppement durable Economie de lamnagement Financement Programmation Promoteur immobilier Recyclage foncier
  • 6. - 7 - Sommaire Introduction.........................................................................................................................................9 Des EcoQuartiers pour tendre vers un urbanisme durable.............................................................10 Avant-propos : rappel sur lconomie des oprations damnagement........................................11 Bilan damnagement ou bilan coquartier? de loutil de mesure dune activit conomique au financement des investissements publics durables......................................15 Les premiers enseignements............................................................................................................17 Chapitre 1: Le recyclage foncier...................................................................................................18 1.1 lments de cadrage rglementaire et mthodologique pollution des sols.........................18 1.2 Quels cots ?................................................................................................................................19 1.3 Quelles sources de financement ?..............................................................................................20 1.4 Quelles solutions pour minimiser les cots?.............................................................................21 1.5 Conclusion....................................................................................................................................23 Des rfrences pour aller plus loin...................................................................................................23 Chapitre 2: Programmer et commercialiser des logements dans un coQuartier...............24 2.1 La programmation habitat des coQuartiers.............................................................................25 2.2 Loptimisation de la programmation habitat pour quilibrer lopration dcoQuartier...........................................................................................................26 2.3 La stratgie de commercialisation et la dfinition de la valeur des charges foncires.......................................................................................................................29 2.4 Les consultations promoteurs - Les appels doffre de charges foncires................................30 2.5 Les cahiers des charges promoteurs..........................................................................................31 2.6 Conclusion....................................................................................................................................31 Chapitre 3: Les ratios dans une opration damnagement coQuartier.............................33 3.1 Les limites des ratios dans une opration dcoQuartier..........................................................34 3.2 Les tendances observes sur les principaux postes de dpenses............................................35 3.3 Perspectives pour une autre conomie de lamnagement....................................................37 3.4 Conclusion....................................................................................................................................38 Plus aller plus loin: vers une approche financire analytique.......................................................39
  • 7. Ministre de lEcologie, du Dveloppement durable, des Transports et du Logement - 8 -
  • 8. - 9 -- 9 - Le MEDDTL souhaite mettre la disposition des collectivits locales des lments de cadrage sur la question du financement des coquartiers. Pour ce faire, une tude a t commande aux ples nationaux dexcellence EcoQuartiers des CETE de Lyon, de lOuest et du Sud-Ouest, assists du ple montages complexes du CETE Nord-Picardie. Coordonne par le CETE de Lyon, le travail a consist analyser 6 projets dcoquartiers afin didentifier les logiques et les mcanismes financiers qui ont permis la production de logements durables, des prix de sortie acceptables pour les mnages primo-accdants et/ou revenus modestes. Lobjectif tait de reprer les dmarches reproductibles et gnralisables pour dautres oprations EcoQuartiers ainsi que les points de blocages ventuels. Cette tude sest structure autour dune analyse pralable de ces 6 projets puis de deux ateliers de travail, qui ont vu se rencontrer les diffrents porteurs de projets et des experts indpendants. Ce travail a permis de reprer certaines innovations, soit dans les villes tudies, soit travers les dires dexperts. Il pointe ainsi des pratiques, des difficults dordre diverses (ingnierie financire, pratiques professionnelles, etc.), des points de blocages. Surtout, les diffrents changes ont montr combien la ralisation dun EcoQuartier renvoie dabord la ralisation dune opration damnagement, avec un rle fondamental pour les collectivits dinvestisseur public, dorganisateur et de gestionnaire de leur territoire. Cette tude, qui sinscrit dans le travail de fond des trois ples EcoQuartiers, a permis de dlimiter plus prcisment la problmatique, de dterminer les questions prioritaires traiter, mais le peu de recul dont nous disposons sur les projets (la quasi totalit tant en cours de ralisation au 1er semestre 2010) na permis daboutir qu quelques lments de cadrage tays. Il a aussi mis en lumire la difficult pour les acteurs locaux dinventer de nouvelles pratiques et de nouveaux outils rpondant aux ambitions des EcoQuartiers. Cest pourquoi, il convient dapprcier ce rapport comme le rsultat dune premire tape, exploratoire, sur le financement des EcoQuartiers. Il sera suivi de nouvelles tudes mener partir de 2011, sur la base des hypothses mise en lumire par ce prsent travail. Nous remercions les participants aux ateliers des 28 janvier et 18 mars 2010 (liste en annexes) et les porteurs des projets suivants: - Jean-Paul Mottier et Matthieu Stivala (projet Le Raquet Douai et Sin-le-Noble) - Luc Vissuzaine (projet Bottire Chnaie Nantes) - Cline Gerbeau-Morin et Franck Potier (projet Ginko Bordeaux) - Bertrand de Larquier, Florence Willim (projet Andomde Blagnac et Beauzelles) - Patrice Bernouin, Vronique Ferreira, Dominique Robinot, Fabrice Roubeyrie (pro